令和8年1月16日　提出 長久手 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -11 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 44,500,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市根の神４１４番 ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と共同住宅 が多く見られる住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 杁ヶ池公園 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 杁ヶ池公園駅西方 550m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域である。リニモ駅、大型商業施設の徒歩圏内に位置する需要が高 い地域であることから小規模な分譲住宅が増加していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市西部、南西部に位置する街路、街区が整備された住宅地域。需要者の中心は長久手市及びその近 郊に居住する子育て世代の個人である。近隣地域は快適な居住環境、鉄道駅、大型商業施設へのアクセスの利便性を兼 ね備えた地域で、小規模な分譲住宅の開発が進んでおり、売れ行きは好調である。市場では土地は２００㎡前後で４５ ００万円程度まで、新築分譲住宅は敷地面積が１２０㎡～１５０㎡程度で総額５０００万円までが需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は杁ヶ池公園駅の徒歩圏内の事例を採用し試算したもので、需要者が着目する居住の快適性、利便性を反映し た説得力が高い価格である。他方、近隣地域には共同住宅も見られるものの、最近の建築コストの高騰により収益物件 の収益性は悪化していることから価格時点において収益物件の新築を想定するのは採算性の観点から合理的ではないた め、収益価格は非適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [101.0] 100 [115.8] [107.0] 100 210,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は名古屋市内と比較すると値頃感がある ことから、子育て世代を中心に住宅需要が強 く、特に藤が丘駅～長久手古戦場駅の徒歩圏 内の人気が高い。 リニモ駅、大型商業施設の徒歩圏内に位置す る閑静な住宅地域であり、需要は高く、地価 の上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％