令和8年1月16日　提出 長久手 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -7 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市野田農１２１２番 ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 はなみずき通 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 はなみずき通駅北方 950m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に共同住宅も見られる居住環境が良好な住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市西部で藤が丘駅、東部丘陵線各駅から徒歩圏内に位置する住宅地域。需要者の中心は長久手市及 びその近郊に居住する子育て世代の個人である。近隣地域は居住環境が良好な住宅地域であり、藤が丘駅周辺や大型商 業施設に隣接する地域と比較すると割安感があることから、需要は堅調であり、地価は継続的に上昇している。市場で は土地は３８００万円程度まで、新築分譲住宅は５０００万円程度までの物件が需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は長久手市西部の住宅地の事例を採用して試算したもので、中心的な需要者が重視する居住の快適性、利便性 を反映した説得力が高い価格である。他方、対象標準地は画地規模、指定容積率ともに小さく、また最近、建築コスト が高騰している影響から価格時点において収益物件の新築を想定するのは経済合理性の観点から現実的ではないため、 収益価格は求められなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [101.0] 100 [128.5] [100.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は名古屋市内と比較すると値頃感がある ことから、子育て世代を中心に住宅需要が強 く、特に藤が丘駅～長久手古戦場駅の徒歩圏 内の人気が高い。 はなみずき通駅の徒歩圏内に位置する居住環 境が良好な住宅地域であり、地域要因に変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％