令和8年1月15日　提出 あま -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -12 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　智信   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市甚目寺山之浦１３５番２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が見られる住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 甚目寺 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 甚目寺駅西方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅等もみられる既成の住宅地域である。利便施設の配置も良好で今後土地利用の進展が期待されるが、当 面は現状のまま推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄津島線沿線の住宅地域の圏域である。近隣地域は、甚目寺地区の既成住宅地域である。鉄道駅に近 く、商業施設もあり、比較的利便性が良好なうえ相対的な割安感もあり、需要が高まっている。需要者の中心は、地縁 関係等の居住環境に馴染む地元の居住者で、３０～４０代前半の一次取得者層が大半である。需要の中心となる価格帯 は、約２００㎡の土地で２，０００万円程度、新築戸建物件で３，０００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域には、賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としているこ と、対象標準地は、画地規模等から、賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。 市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価 格を採用し、最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　あま -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     85,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] あま市の地価は、利便性等が良好な住宅地を 中心に概ね回復途上にある。政策金利の引き 上げや物価上昇、海外動向等で景気の先行き が懸念される。 甚目寺地区ほぼ中央に位置する既成住宅地域 。名古屋方面への鉄道アクセスや利便施設の 配置が比較的良好な立地にあり、地価は底堅 く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％ +0.7 ％