令和8年1月16日　提出 あま -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -5 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　塚本　譲太   TEL.

鑑定評価額 8,900,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市七宝町鷹居３丁目８２番２ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,184) 1.2:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に事業 所等が見られる既成 住宅地域 北4.6m市道 水道、ガス、下水 蟹江 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    40 ｍ、南   160 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 蟹江駅北方 2.3km 法令 規制 ２中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の農家集落地域に近接した、一般住宅のほか賃貸アパート等も見られる住宅地域である。地域要因に特段の 変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はあま市の旧七宝町のうち、旧来の集落地域に近接する戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者は同 一需給圏内の地縁的選好性を有する一次取得者が中心である。市内中心部及び鉄道駅から離れており、バスの本数も少 ないなど、生活利便性にやや欠けるため、需要も横ばいの状態が継続している。市場での中心となる価格帯は、土地が １１００万円前後、新築戸建住宅は２６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域に存する規範性が高い事例を採用して試算した実証的かつ説得力を有する価格で ある。一方、収益価格は、画地規模が小さく、投資採算性に見合う収益物件の想定が困難であるため、その適用を断念 した。本件においては、自用目的での取引が一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表 標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [133.1] [100.0] 100 64,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木田駅、甚目寺駅徒歩圏の住宅地や幹線道路 沿いの商業地域においては堅調な動きが見ら れる。その他地域においては横ばいから弱含 み傾向にある。 旧来の農家集落地域に近接した旧七宝町の住 宅地域である。あま市内中心部から離れてい る。地域要因に特段の変動要因は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％