令和8年1月15日　提出 みよし -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みよし -6 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　栗田　宗治   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みよし市園原３丁目９番６ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 日進 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 日進駅南東方 5.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅の中に空地も見られる低層住宅地である。特別な変動要因は見受けられないが、徐々に住宅 地域として熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、みよし市内及び隣接市町の市街化区域の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の自動車関連 産業従業者の１次取得者がほとんどであり、隣接市町からの転入も見受けられる。当該地域は区画整然とし、住環境も 概ね良好であり、一定の競争力は有し、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で２０００～２５００万 円程度、新築戸建住宅は３５００～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場においては自用目的取引が殆どであり、比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から試算しており 、市場性を反映し、実証的であり、規範性が高い。一方、当地域の不動産賃貸市場が未成熟であるため、適正な賃料水 準が形成されておらず、収益価格は求めえなかった。本件では比準価格を標準に、地元不動産業者のヒアリング等を参 考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みよし -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [105.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場企業業績は堅調であるが、国内物価動向 、海外の通商政策等の影響で不透明感がある 。住宅投資はやや弱含みである。 みよし市内市街化区域の低層住宅地であり、 底堅い住宅需要から発展的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％