別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
弥富 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弥富 -7 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　北村　日出雄   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弥富市佐古木６丁目２００番３７
 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 東4.5m市道 水道、ガス、下水 佐古木

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 佐古木駅北東方

430m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄名古屋線、ＪＲ関西本線、名鉄尾西線等の鉄道を利用圏とする弥富市及びその周辺の住宅地域であ
る。需要者の中心は、弥富市及び隣接市町の居住者が大半を占めるが、周辺市町村からの転入者も見られることから、
需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は１，５００万円前後、新築戸建住宅では３，０００
万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自用取引が中心であるため、同一需給圏内の多数の取引事例から求められた比準価格の規範性は高い。一方
、賃貸市場が未成熟で収益性を反映して価格形成されるまでには至っていないことから、収益価格は低位に求められた
。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との比較により得た規準価格との均
衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弥富 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     70,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.4]		 [102.0]
100		 72,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性などの高い住宅地域を中心に需要は安
定的に推移しているものの、物価高、金利上
昇などにより先行きはやや不透明感がある。


既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動要
因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弥富 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ弥富０７
２６
-13		 弥富市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ弥富０７
２６
-3		 弥富市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5.9m市道、
西5.9m、
準角地
１住居

(60,200)
c Ａ弥富０７
２６
-535		 弥富市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.3m市道
、北東5.9m、
角地
１住居

(60,200)
d Ａ弥富０７
２６
-530		 弥富市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.4m市道
、南東4.4m、
角地
１中専

(60,176)
e Ａ弥富０７
２６
-519		 弥富市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
北5m、角地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,005  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
67,263 		 100
[  96.1]
69,993 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
71,400 
b (　           ) 
72,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
69,723 		 100
[  95.8]
72,780 
74,200 
c (　           ) 
71,815  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
66,439 		 100
[  94.8]
70,083 
71,500 
d (　           ) 
68,503  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
65,934 		 100
[  98.5]
66,938 
68,300 
e (　           ) 
69,724  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
67,445 		 100
[  87.4]
77,168 
78,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,000 円／㎡]  



弥富 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,608,134 
487,082 
2,121,052 
2,008,110 
112,942 		 （　0.9715）
109,723 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      2,612,452 円　　　　（　     11,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弥富 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.08 ＬＳ2 164.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   180 ％   220 ㎡     12.9 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建てのファミリー向けテラスハウスを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネット構造のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
82.08 
100.0 
82.08 
1,378 
113,106 		 1.0  113,106 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
82.08 
100.0 
82.08 
1,378 
113,106 		 1.0  113,106 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.16 
100.0 
164.16 

226,212 		 226,212 
0 
⑨年額支払賃料        226,212 円　×　12ヶ月　＝　       2,714,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     164.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,714,544 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       108,582 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,605,962 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           226,212 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,172 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,608,134 円　　　　（　        11,855 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,378 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
弥富 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,400 円  　　　　     27,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 108,582 円  　　　        2,714,544　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      189,700 円  　　　　     27,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        27,100 円  　　　　     27,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,100 円  　　　　     27,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         487,082 円　（　　　　　　         2,214 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     164.16 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0741     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0803 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,008,110 円  
（　　　　　         9,128 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,608,134 円      
②総費用 487,082 円      
③純収益　①－② 2,121,052 円      
④建物等に帰属する純収益 2,008,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 112,942 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 109,723 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          499 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,612,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弥富 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弥富市佐古木六丁目２００番３７
 1814000309056-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
弥富 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弥富 -7 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　寺本　啓二   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弥富市佐古木６丁目２００番３７
 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 東4.5m市道 水道、ガス、下水 佐古木

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 佐古木駅北東方

430m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄名古屋線及びＪＲ関西本線及び名鉄尾西線沿線の弥富市の住宅地域である。需要者としては同一需
給圏内に居住する第一次取得層が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。古くに開発された住宅団地で
周辺道路は狭いところもあるが、駅から徒歩圏内にあり、居住環境は普通である。市場での価格帯は、総額で土地１，
３００万円～１，６００万円程度、土地建物２，７００万円～３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市内で取引された規範性の高い事例から試算したものであり、市場実態を反映した実証的な価格である。
収益価格は、対象標準地に最有効使用の建物を想定して試算したものであるが、賃貸市場が未成熟であり低位に求めら
れた。鑑定評価額の決定に際しては、自用目的での取引価格が当地域の価格形成の指標となっていると判断の上、比準
価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弥富 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     70,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.4]		 [102.0]
100		 73,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期金利や諸物価の上昇が認められるが、経
済の回復傾向は継続され、住宅需要は底堅く
、地価は安定している。


既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変
動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弥富 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ弥富０７
２６
-530		 弥富市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.4m市道
、南東4.4m、
角地
１中専

(60,176)
b Ａ弥富０８
２６
-7		 弥富市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m市道
、中間画地
１中専

(60,180)
c Ａ弥富０８
２６
-1		 弥富市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.1m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ蟹江０８
３０
-16		 海部郡蟹江町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m町道、
北西4m、角地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,503  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
65,934 		 100
[  96.5]
68,325 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
69,700 
b (　           ) 
67,045  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
66,513 		 100
[  97.0]
68,570 
69,900 
c (　           ) 
75,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
72,428 		 100
[ 100.8]
71,853 
73,300 
d (　           ) 
97,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
93,720 		 100
[ 120.6]
77,711 
79,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,000 円／㎡]  



弥富 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,572,434 
458,406 
2,114,028 
2,008,110 
105,918 		 （　0.9715）
102,899 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      2,449,976 円　　　　（　     11,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弥富 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.08 ＬＳ2 164.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   180 ％   220 ㎡     12.9 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 個別のテラス付き、室内はメゾネット構造の連棟式集合住宅（テラスハウス）２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネット構造であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
82.08 
100.0 
82.08 
1,358 
111,465 		 2.0  222,930 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
82.08 
100.0 
82.08 
1,358 
111,465 		 2.0  222,930 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.16 
100.0 
164.16 

222,930 		 445,860 
0 
⑨年額支払賃料        222,930 円　×　12ヶ月　＝　       2,675,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     164.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,675,160 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       107,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,568,154 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           445,860 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,572,434 円　　　　（　        11,693 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,358 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
弥富 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,300 円  　　　　     27,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 107,006 円  　　　        2,675,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      189,700 円  　　　　     27,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        27,100 円  　　　　     27,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,100 円  　　　　     27,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         458,406 円　（　　　　　　         2,084 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     164.16 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0741     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0803 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,008,110 円  
（　　　　　         9,128 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,572,434 円      
②総費用 458,406 円      
③純収益　①－② 2,114,028 円      
④建物等に帰属する純収益 2,008,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 105,918 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 102,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          468 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,449,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弥富 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弥富市佐古木六丁目２００番３７
 1814000309056-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考