令和8年1月16日　提出 弥富 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弥富 -2 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弥富市平島町五反割８８番１１ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 南5.2m市道 水道、下水 近鉄弥富 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 近鉄弥富駅東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 先行きの不透明感は強くなっており、不動産市場に及ぼすリスク要因が顕在化し始めている。市場優位性が低い 地域においては現状維持、あるいは地価の下押し圧力が大きくなっていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は弥富市内にある既成の住宅地域である。需要者の中心は近隣地域や周辺地域に地縁を有する一次取得者で ある。住宅地に対する需要は底堅いが、長引く物価高や実質賃金の減少で経済的負担が増加している中、建築費や金利 の上昇から住宅取得コストが高騰しており、市場競争力が劣る郊外の住宅地域では、地価を上昇させるほど実需に勢い がなくなっている。土地は１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地条件から収益還元法の適用が馴染まないため、取引事例比較法を採用して試算した。自用の建物を中心と する住宅地域において、土地の価格は近隣地域やこれと相関関係にある類似地域での取引価格と相互に関連して形成さ れる。比準価格は市場の実勢や取引当事者の属性を反映した実証的な結果であり、信頼できる価格と言えることから、 合理的に求められた当該価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弥富 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [100.9] [105.0] 100 72,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価の高騰や金利の負担増といったマイナス 要因以外に、市内全体の海抜が低く、水害が 意識されやすいため、地価は弱含みでの推移 が続いている。 地価水準や市場の需給動向に影響を及ぼす地 域要因の変動は、特段見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％