別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
北名古屋 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北名古屋 9-1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.
鑑定評価額 94,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北名古屋市山之腰天神東１７４番外
 ②地積
　(㎡)		 1,291  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 倉庫

Ｓ1		 中規模倉庫、工場、
営業所等が混在する
工業地域		 西9.2m市道 水道、ガス 徳重・名古屋芸大

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．２ｍ市道 交通

施設		 徳重・名古屋芸大駅西
方
2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模倉庫、工場等が混在する工業地域である。当面は工業地としての現状況を維持しつつ、地価は上昇傾向で
推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主たる需要者は中規模倉庫及び工場事業者と想定される。同一需給圏は北名古屋市及び周辺市町の工業地域が圏域であ
る。当該地域は幹線道路、高速道路ＩＣへの接近性が良好で交通利便性に優れている。中規模の倉庫・工場が主体であ
り、工業地域として安定し需要は底堅く地価は堅調に推移している。取引総額は工場地という特性から立地条件、規模
等によって幅が見られるため、取引の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引事例による市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性を有する。当該地域は中規模の倉庫・工
場が主体であり土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となった。したがって、取引事例か
ら求めた規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考程度とする。代表標準地との均衡にも留意し、単価と総額
とを関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北名古屋 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,300 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[104.9]		 [100.0]
100		 72,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利上げによる円安抑制効果が期待される反面
、企業の投資意欲の低下が懸念される。



地域要因に特段の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北名古屋 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北名古屋
０７２９
-26		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22.8m県道、
西8.3m、
南7.4m、
三方路
工業
地区計画等
(70,200)
b Ａ岩倉０７
３２
-510		 岩倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.4m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ小牧０７
３７
-519		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西8.8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d Ａ小牧０８
３７
-15		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10.4m市
道、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e Ａ豊山０８
２９
-2		 西春日井郡豊山町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.7m町道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,207  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
101,959 		 100
[ 125.1]
81,502 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,500 
b (　           ) 
81,677  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
82,249 		 100
[ 106.8]
77,012 
77,000 
c (　           ) 
68,689  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,200 		 100
[  96.0]
73,125 
73,100 
d (　           ) 
37,812  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
44,485 		 100
[  67.2]
66,198 
66,200 
e (　           ) 
49,560  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
53,145 		 100
[  79.5]
66,849 
66,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,800 円／㎡]  



北名古屋 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,690,833 
2,113,790 
6,577,043 
4,579,050 
1,997,993 		 （　0.9452）
1,888,503 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     41,054,413 円　　　　（　     31,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北名古屋 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 750.00 Ｓ1 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,291 ㎡     27.5 m x   47.5 m  前面道路：市道     　   9.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫の一棟貸しを想定（Ｓ造）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
750.00 
100.0 
750.00 
1,047 
785,250 		 3.0  2,355,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
100.0 
750.00 

785,250 		 2,355,750 
0 
⑨年額支払賃料        785,250 円　×　12ヶ月　＝　       9,423,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,423,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       753,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,669,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,355,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,673 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,690,833 円　　　　（　         6,732 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,047 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北名古屋 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 367,500 円  　　　　     73,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 282,690 円  　　　        9,423,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      728,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      588,000 円  　　　　     73,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        73,500 円  　　　　     73,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,500 円  　　　　     73,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,113,790 円　（　　　　　　         1,637 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9452    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  98,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 80 ％　＋　0.0655 ×  10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,579,050 円  
（　　　　　         3,547 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,690,833 円      
②総費用 2,113,790 円      
③純収益　①－② 6,577,043 円      
④建物等に帰属する純収益 4,579,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,997,993 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,888,503 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,463 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,054,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北名古屋 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北名古屋市山之腰天神東１７４番
 1800000509970-0000
2 　北名古屋市山之腰天神東１７５番
 1800000509971-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
北名古屋 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北名古屋 9-1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　岡﨑　智子   TEL.
鑑定評価額 94,900,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北名古屋市山之腰天神東１７４番外
 ②地積
　(㎡)		 1,291  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 倉庫

Ｓ1		 中規模倉庫、工場、
営業所等が混在する
工業地域		 西9.2m市道 水道、ガス 徳重・名古屋芸大

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．２ｍ市道 交通

施設		 徳重・名古屋芸大駅西
方
2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 倉庫、工場を主とする中小工業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面ほぼ現状を維持すると予測す
る。今後も需給動向に大きな変動はないと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北名古屋市及び周辺市町を含む工業地域。需要者の中心は、圏域内に立地選好性をもつ製造業等の中小規
模法人である。幹線道路背後に位置する内陸型工業地域で、建築費や金利上昇等の影響を受けつつも需要は安定してい
る。市南西部の沖村西部土地区画整理事業で企業用地が供給されているが、今のところ需要流出等による標準地周辺の
競争力の低下は見られない。取引総額は用途・規模によって異なることから、一定の傾向を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した取引事例は、北名古屋市及び隣接市の類似地域に存し
、適切に補修正を行っており客観性が高い。一方、収益価格は投資採算性を反映した価格であるが、周辺地域は貸し倉
庫等が散見されるものの投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。以上より、比準価格を重
視して、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北名古屋 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,300 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[103.9]		 [100.0]
100		 73,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の土地取引件数は増加傾向。建築資材や
労務費の上昇、金利動向等の影響を受けつつ
も、物流施設適地等への需要は底堅く推移し
ている。

市北西部の倉庫・工場等が立地する中小工場
地域である。地域要因に特段の変動はみられ
ない。なお、付近で中規模倉庫の新築工事が
行われている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北名古屋 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北名古屋
０７４０
-543		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
南7.2m、角地
準工

(70,200)
b Ａ北名古屋
０７４０
-512		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c Ａ小牧０８
３７
-10		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m市道、
北西8m、
南東8m、
三方路
工業

(70,200)
d Ａ西０８４
４
-14		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
中間画地
工業
第２種特別工業
高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,785  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
93,832 		 100
[ 125.4]
74,826 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,800 
b (　           ) 
82,028  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
84,372 		 100
[ 106.1]
79,521 
79,500 
c (　           ) 
82,365  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
80,147 		 100
[ 111.1]
72,140 
72,100 
d (　           ) 
82,244  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
83,560 		 100
[ 123.7]
67,551 
67,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,500 円／㎡]  



北名古屋 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,374,143 
2,123,060 
6,251,083 
4,477,500 
1,773,583 		 （　0.9478）
1,681,002 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     36,543,522 円　　　　（　     28,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北名古屋 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 750.00 Ｓ1 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,291 ㎡     27.5 m x   47.5 m  前面道路：市道     　   9.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建倉庫の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
750.00 
100.0 
750.00 
998 
748,500 		 3.0  2,245,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
100.0 
750.00 

748,500 		 2,245,500 
0 
⑨年額支払賃料        748,500 円　×　12ヶ月　＝　       8,982,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,982,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       628,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,353,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,245,500 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,883 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,374,143 円　　　　（　         6,487 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　      998 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北名古屋 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 269,460 円  　　　        8,982,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      728,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      600,000 円  　　　　     75,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        75,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,123,060 円　（　　　　　　         1,645 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9478    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 100,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0597     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 80 ％　＋　0.0621 ×  10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,477,500 円  
（　　　　　         3,468 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,374,143 円      
②総費用 2,123,060 円      
③純収益　①－② 6,251,083 円      
④建物等に帰属する純収益 4,477,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,773,583 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,681,002 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,302 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,543,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北名古屋 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北名古屋市山之腰天神東１７４番
 1800000509970-0000
2 　北名古屋市山之腰天神東１７５番
 1800000509971-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考