別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
田原 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
田原 9-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.
鑑定評価額 53,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 田原市緑が浜四号１番２７
 ②地積
　(㎡)		 2,250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:2.5		 工場

 中小規模の工場、倉
庫等の多い臨海の工
業地域		 西16m市道 水道、下水 三河田原

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   450 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     2,250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 三河田原駅北東方

5.4km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 臨海部の工業地域であり、今後も地域特性は現状のまま推移していくものと予測する。関連産業や幹線道路との
位置関係が良好なため、地価は概ね強含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,530 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は田原市を中心に豊橋市、豊川市及び蒲郡市を含めた三河湾周辺の工業地域である。需要者は臨海部に立地
する大手製造業等の下請けを主体とする中小企業或いは運送業者等が中心である。津波等による地盤リスクは懸念され
るが、周辺の道路交通網の利便性は良好で、工業地域としての集積度も比較的高いことから、工業地の需要は堅調で、
地価は上昇傾向で推移している。取引規模によるばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯は把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域であり、需要者は投資採算性も考慮し価値判断を行うことから、収益性は無
視できないものの、投下資本に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低く試算された。一方、同一需給圏内の類似
地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参
考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,700 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[118.5]		 [100.0]
100		 23,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 田原市の人口は減少傾向が続いている。不動
産市場では利便性、住環境、災害リスク等に
応じて価格の二極化傾向が続いている。


臨海部の工業団地に位置する中小工業地域で
あり、工業地に対する需要は概ね堅調で、地
価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 田原 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ田原０８
３１
-12		 田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b Ｂ田原０８
３１
-1		 田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c Ｂ田原０７
３１
-1		 田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
北西4.5m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(60,200)
d Ａ田原０８
４６
-8		 田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東15m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e Ａ豊橋０８
３９
-5		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東10m市道、
北10m、南10m、
三方路
｢調区｣ 
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,534 		 100
[  86.2]
26,142 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,100 
b (　           ) 
22,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,645 		 100
[  85.4]
26,516 
26,500 
c (　           ) 
19,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,890 		 100
[  98.8]
20,132 
20,100 
d (　           ) 
11,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.0]
14,835 		 100
[  82.7]
17,938 
17,900 
e (　           ) 
39,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,117 		 100
[ 139.3]
28,081 
28,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,600 円／㎡]  



田原 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  埋立てによる既成の工業地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,087,265 
2,310,009 
6,777,256 
5,975,350 
801,906 		 （　0.9721）
779,533 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     16,946,370 円　　　　（　      7,530 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
田原 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,069.20 Ｓ1 1,069.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   2,250 ㎡     30.0 m x   75.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場の１棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
1,069.20 
100.0 
1,069.20 
755 
807,246 		 3.0  2,421,738 
1.0  807,246 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,069.20 
100.0 
1,069.20 

807,246 		 2,421,738 
807,246 
⑨年額支払賃料        807,246 円　×　12ヶ月　＝　       9,686,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,069.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,686,952 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       774,956 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,911,996 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,421,738 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          807,246 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         152,989 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,087,265 円　　　　（　         4,039 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊川賃貸２９
　　　　-902		 618  
(     606) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
720 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      770 円/㎡

　月額支払賃料
（　      755 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊川賃貸３２
　　　　-901		 710  
(     708) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
796 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
田原 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 470,500 円  　　　　     94,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 290,609 円  　　　        9,686,952　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      429,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      931,500 円  　　　　     94,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        94,100 円  　　　　     94,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,100 円  　　　　     94,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,310,009 円　（　　　　　　         1,027 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  88,000 円／㎡　×　   1,069.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 80 ％　＋　0.0776 ×  10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,975,350 円  
（　　　　　         2,656 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,087,265 円      
②総費用 2,310,009 円      
③純収益　①－② 6,777,256 円      
④建物等に帰属する純収益 5,975,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 801,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 779,533 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          346 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,946,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,530 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 田原 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　田原市緑が浜四号１番２７
 1804000774987-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
田原 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
田原 9-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　穂坂　文雄   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 田原市緑が浜四号１番２７
 ②地積
　(㎡)		 2,250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:2.5		 工場

 中小規模の工場、倉
庫等の多い臨海の工
業地域		 西16m市道 水道、下水 三河田原

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   450 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     2,250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 三河田原駅北東方

5.4km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中小規模の工場、倉庫等の多い臨海の工業地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状
のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に東三河における工業地域である。需要者の中心は、主に自動車関連の事業法人であるが、津波や浸
水等も懸念され取引件数は少ない。市場の需給動向は、外国経済の不確実性等から積極的な設備投資は少ないが、三河
港は、日本の物流拠点として国内有数の港湾であり、地価は堅調である。又、取引が少ない中、その規模、立地条件等
により価格が大きく異なるため、中心となる価格帯を見出すことが困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の属する地域は、自動車メーカーの基幹港湾に位置し、中小規模の工場、倉庫等の多い臨海の工業地域であ
るが、賃貸事業の収支が芳しくなく、自己使用目的の取引が多い。よって、収益価格は低位に求められた。ここで、収
益価格には多くの想定要素が含まれているため、収益価格を参考に留め、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映し
た比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,700 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[117.4]		 [100.0]
100		 23,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 田原市ではトヨタ等の工場の操業を契機に人
口が増加してきたが、近年は人口減少並びに
少子高齢化等から不動産市場の二極化が顕在
化しつつある。

中小規模の工場、倉庫等の多い臨海の工業地
域であり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 田原 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ田原０８
３１
-1		 田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b Ｂ田原０７
３１
-1		 田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
北西4.5m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(60,200)
c Ａ豊橋０７
３８
-507		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.1m市道
、中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d Ａ豊橋０８
３９
-8		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南26m道路、
東18m、角地
準工
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,645 		 100
[  95.1]
23,812 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,800 
b (　           ) 
19,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,890 		 100
[  80.7]
24,647 
24,600 
c (　           ) 
25,712  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,712 		 100
[ 102.7]
25,036 
25,000 
d (　           ) 
36,366  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
36,078 		 100
[ 134.4]
26,844 
26,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,000 円／㎡]  



田原 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  埋立てによる既成の工業地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,027,084 
2,291,484 
6,735,600 
5,905,500 
830,100 		 （　0.9721）
806,940 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     17,542,174 円　　　　（　      7,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
田原 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,069.20 Ｓ1 1,069.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   2,250 ㎡     30.0 m x   75.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平屋建工場の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
1,069.20 
100.0 
1,069.20 
750 
801,900 		 3.0  2,405,700 
1.0  801,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,069.20 
100.0 
1,069.20 

801,900 		 2,405,700 
801,900 
⑨年額支払賃料        801,900 円　×　12ヶ月　＝　       9,622,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,069.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,622,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       769,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,852,976 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,405,700 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,132 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          801,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         151,976 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,027,084 円　　　　（　         4,012 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      765 円/㎡

　月額支払賃料
（　      750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
田原 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 465,000 円  　　　　     93,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 288,684 円  　　　        9,622,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      431,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      920,700 円  　　　　     93,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        93,000 円  　　　　     93,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,000 円  　　　　     93,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,291,484 円　（　　　　　　         1,018 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  87,000 円／㎡　×　   1,069.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 80 ％　＋　0.0776 ×  10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,905,500 円  
（　　　　　         2,625 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,027,084 円      
②総費用 2,291,484 円      
③純収益　①－② 6,735,600 円      
④建物等に帰属する純収益 5,905,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 830,100 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 806,940 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          359 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,542,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 田原 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　田原市緑が浜四号１番２７
 1804000774987-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考