令和8年1月16日　提出 田原 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -16 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　古田　尚也   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市江比間町五字郷中４２番 ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、漁家住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南3m市道 水道、下水 三河田原 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   220 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 三河田原駅西方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部の旧来の集落地域であり、今後とも大きな変化は見られないものと推測される。郊外の集落地域において は人口減少、高齢化等より住宅地需要は乏しく、地価水準は下落傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として田原市の市街化調整区域の住宅地域である。需要者の中心は、地縁者が主である。旧渥美町及 び旧赤羽根町では人口減少、高齢化が進む中で、近隣地域は、沿岸部の旧来集落における住宅地域であり新規の住宅地 需要は乏しい。取引価格水準については、市街化調整区域内の宅地の取引では画地の規模形状等や建物の有無等のほか 取引当事者における個別事情が強く介在し取引自体も少ないためばらつきが大きく中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性を有する複数の成約事例との比較に基づき求めた市場実勢を反映した価格である。収益還元法 は、賃貸市場が未成熟であり共同住宅等の建設は合理性に欠けるため適用しなかった。近隣地域においては、自己の居 住目的での需要者が中心であり、価格の意思決定においては市場における取引価格水準を指標にすることが一般的であ ることから、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,950 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 74.6] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向。不動産市況は、市中 心部では比較的安定しているが、旧来の集落 地域等では地価の下落が大きい二極化の状況 が続いている。 地域要因に特段の変動は認められないが、市 街化調整区域に存する沿岸部の旧来の集落地 域であり、新規の住宅地需要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％