令和8年1月16日　提出 田原 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -13 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　穂坂　文雄   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市西神戸町岡１７２番 ②地積 　(㎡) 544   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅を主体に農 地も見られる既成住 宅地域 東5m市道 水道、下水 神戸 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   310 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 神戸駅南方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅を主体に農地も見られる既成住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状 のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東三河における市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選考性が強く、地元在住 の一次取得者が中心である。市街地外で旧来からの農家集落のため需要者は限定的である。そこで、市場の需給動向は 、弱含みであり、地価水準も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯としては、土地で、１，０００万円程度である が、市街化調整区域内のため、建売物件は乏しい。よって、その中心となる価格帯の把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する地域は、市街化調整区域内の農家住宅を主体に農地も見られる既成住宅地域である。又、その需要 者は、自己使用目的の一次取得者であり、地縁的選好性が強く、過疎化が進行しているため、経済合理性を有する収益 不動産の想定が不合理であり、収益還元法を非適用とした。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実際の取引で あり実証的且つ市場性を反映している比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [121.5] [100.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田原市ではトヨタ等の工場の操業を契機に人 口が増加してきたが、近年は人口減少並びに 少子高齢化等から不動産市場の二極化が顕在 化しつつある。 農家住宅を主体に農地も見られる既成住宅地 域であり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％