令和8年1月16日　提出 田原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -9 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市折立町西原畑６５番１ ②地積 　(㎡) 426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い旧国 道沿いの住宅地域 北9m市道 水道、下水 三河田原 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   230 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 三河田原駅西方 17.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧道沿いに旧来からの農家住宅が多い地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。旧渥美町は人口 減少傾向で宅地需要は低調であることから、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として田原市の住宅地域一円である。需要者の中心は地縁を有する地元在住者が中心であり、外部か らの転入はほとんど見られない。近隣地域は、旧渥美町内の中心部周辺に所在し、高齢化や若年層の流出が進行してい るため宅地需要は低迷しており、地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、市場取引が少なく、画地 規模、立地条件、個別事情等により様々であるため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。当該地域 は市内中心部から離れており、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。近隣地域は住宅を主体と しており、自己使用目的の取引が中心であることから、本件では、市場の取引実態を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [100.8] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では人口減少、高齢化が続く中、総じて 住宅地需要は弱含みで推移しており、利便性 や浸水リスク等による地域間の需要格差が拡 大傾向にある。 特に大きな地域的特性の変化は見られないが 、市中心部から離れた地域であり、宅地需要 は弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％