令和8年1月16日　提出 田原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -5 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市田原町大沢３番２７６ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ山手の住宅地 域 北西6.8m市道 水道、下水 三河田原 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   250 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ．８ｍ市道 交通 施設 三河田原駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 山手の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住宅地として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として旧田原町内の市街化区域内の住宅地域一円である。需要者は、市内に在住する一次取得者が中 心であり、市外からの流入は少ない。近隣地域は、山手にある南垂れの住宅団地であるが、開発されてから４０年以上 を経過した古い住宅団地であるため、相対的な競争力が劣り、地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯 は、土地のみで１，１００～１，６００万円程度、新築戸建住宅は３，０００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。収益価格 は、公法上の規制等から経済合理的に経営できる賃貸住宅の想定が困難であるため試算することができなかった。近隣 地域は戸建住宅を主体としており、居住の快適性・利便性に基づき価格形成が行われる地域であることから、本件では 、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 66,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では人口減少、高齢化が続く中、総じて 住宅地需要は弱含みで推移しており、利便性 や浸水リスク等による地域間の需要格差が拡 大傾向にある。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要 因に大きな変動はない。傾斜地に造成された 古い住宅団地であり、需要は弱含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％