鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
知立 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

知立 5-1

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　田代　徳恵

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知立市堀切２丁目４４番外				②地積　(㎡)	598 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ6	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	北西11m市道、南西側道	水道、ガス、下水	知立 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

知立駅南西方

280m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地域外延に位置する商業地域である。駅高架化に伴う整備事業等の期待感により商業地需要は堅調で、
地価は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は知立市及び周辺市の商業地域である。需要者は全国展開している法人又は市内若しくは周辺市に拠
点を有する事業主である。駅前商業地域の外延に位置し、一定の繁華性を有している。知立駅の高架化事業や再開発事
業計画が進展しているため発展への期待感が周辺地域にも波及しており、高い水準での取引がみられる。取引の価格水
準は、規模、利用用途、需要者の属性等の個別性によりばらつきがあり、中心の価格帯は形成されていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

建築費が高く、投資に見合う賃料が得られないことから、収益価格は低位に試算された。自用目的の需要者は市場で成
立した取引価格を指標に取引を行う傾向にあり、標準地の立地と需要の高まりから収益性よりも市場性を重視した意思
決定を行うと考えられる。以上より、取引需要に立脚した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、知立市及び周
辺市の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口、世帯数は微増傾向である。地元経済は
堅調で宅地需要は安定しているが、建築費、
金利等の影響など先行きへの不透明感が増し
ている。

既成の商業地域であり、特段の変動要因はな
いが、駅周辺では新たな再開発計画もあり、
繁華性の向上など将来への期待感が大きい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

知立 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ知立０７３６ -506	知立市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16.2m市道、南西9m、角地		１住居 (70,200)
b	Ａ刈谷０７２９ -15	刈谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ安城０７３７ -522	安城市		更地	（　）	ほぼ台形	北東19m市道、南東19m、角地		準住居 (70,200)
d	Ａ安城０７３７ -520	安城市		建付地	（　）	台形	北西22m県道、北東19m、南東8m、三方路		近商 (100,200)
e	Ａ刈谷０７４１ -19	刈谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m県道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,056	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	162,272	100 [ 78.9]	205,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 169,320	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	184,559	100 [ 88.9]	207,603		218,000
c	(　 ) 179,084	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.6]	182,368	100 [ 88.9]	205,138		215,000
d	(　 ) 183,007	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.6]	188,836	100 [ 91.4]	206,604		217,000
e	(　 ) 171,908	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	183,598	100 [ 91.9]	199,780		210,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

知立 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,344,786	11,534,235	37,810,551	33,927,000	3,883,551	（　0.9320） 3,619,470	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	86,177,857 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

知立 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	376.25	ＲＣ6	2,257.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	598 ㎡	25.5 m x 23.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分貸し、２～６階事務所部分貸しを想定した。

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	376.25	80.1	301.25	2,785	838,981	5.0	4,194,905
							1.0	838,981
2～ 6	事務所	376.25	80.1	301.25	2,321	699,201	5.0	3,496,005
							1.0	699,201
～

～

～

計		2,257.50	80.1	1,807.50		4,334,986		21,674,930
								4,334,986

⑨年額支払賃料	4,334,986 円　×　12ヶ月　＝　 52,019,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,807.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,019,832 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,184,627 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,123,205 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,674,930 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 199,409 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,334,986 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,022,172 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,344,786 円　　　　（　 82,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,321 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

知立 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,630,000 円	526,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,569,235 円	52,307,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 917,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,365,200 円	526,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	526,000 円	526,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	526,000 円	526,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,534,235 円　（　　　　　　 19,288 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	526,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 2,257.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,927,000 円（　　　　　 56,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,344,786 円
②総費用	11,534,235 円
③純収益　①－②	37,810,551 円
④建物等に帰属する純収益	33,927,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,883,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,619,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,177,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

知立 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	知立市堀切二丁目４４番	1827005214006-0000
2	知立市堀切二丁目４５番	1827005214007-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
知立 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

知立 5-1

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　三宅　真吾

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知立市堀切２丁目４４番外				②地積　(㎡)	598 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ6	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	北西11m市道、南西側道	水道、ガス、下水	知立 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

知立駅南西方

280m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

知立駅徒歩５分圏内の商業地域であり、知立駅周辺土地区画整理事業の進捗により近隣地域の集客力向上、ビジ
ネス環境改善が期待される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は知立市及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は事務所や物販店舗、ドラッグストア等の不動産開発
会社及び資本力を有する法人等が中心である。知立駅徒歩５分圏内の商業地域として商業集積が認められ、市場競争力
は高く、商業地の需要は安定期である。知立駅の土地区画整理事業の進捗によってさらなる活性化が期待される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもの
で適格性を有している。収益価格については、店舗兼事務所ビルの賃貸を想定したものの賃料は土地価格に見合う水準
にないことから収益価格はやや低位に試算された。そのため、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、上記のと
おり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

知立市は自動車関連メーカー及びその関連企
業等が集積している。名古屋市へのアクセス
も良好であり、住商工のバランスがとれた都
市である。

知立駅付近では名古屋鉄道の高架化が段階的
に進んでいる。商業地需要は相当に強含みで
あり、地価は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

知立 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ知立０７４４ -6	知立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		商業 (90,390)
b	Ａ刈谷０７３９ -517	刈谷市		更地	（　）	不整形	南西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ知立０６４４ -510	知立市		建付地	（　）	ほぼ台形	南13.5m県道、東8m、北東5m、三方路		近商 (90,200)
d	Ａ安城０７４６ -507	安城市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,410	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	207,187	100 [ 100.7]	205,747	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 158,957	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	176,191	100 [ 86.4]	203,925		214,000
c	(　 ) 165,132	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	171,330	100 [ 84.2]	203,480		214,000
d	(　 ) 236,444	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	249,955	100 [ 122.1]	204,713		215,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

知立 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,747,266	11,581,433	38,165,833	34,056,000	4,109,833	（　0.9320） 3,830,364	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	91,199,143 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

知立 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	376.25	ＲＣ6	2,257.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	598 ㎡	25.5 m x 23.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、店舗部分貸し。２～６階、事務所部分貸し。平面式（自走式）駐車場４台。

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	376.25	80.1	301.25	2,808	845,910	5.0	4,229,550
							1.0	845,910
2～ 6	事務所	376.25	80.1	301.25	2,340	704,925	5.0	3,524,625
							1.0	704,925
～

～

～

計		2,257.50	80.1	1,807.50		4,370,535		21,852,675
								4,370,535

⑨年額支払賃料	4,370,535 円　×　12ヶ月　＝　 52,446,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,807.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,446,420 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,218,754 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,515,666 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,852,675 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 201,045 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,370,535 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,030,555 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,747,266 円　　　　（　 83,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

知立 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,640,000 円	528,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,582,033 円	52,734,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 917,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,385,600 円	528,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	528,000 円	528,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	528,000 円	528,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,581,433 円　（　　　　　　 19,367 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	528,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 2,257.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,056,000 円（　　　　　 56,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,747,266 円
②総費用	11,581,433 円
③純収益　①－②	38,165,833 円
④建物等に帰属する純収益	34,056,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,109,833 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,830,364 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,405 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,199,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

知立 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	知立市堀切二丁目４４番	1827005214006-0000
2	知立市堀切二丁目４５番	1827005214007-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考