令和8年1月9日　提出 知多 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 9-4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　聡史   TEL.

鑑定評価額 225,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市八幡字浦浜１番５２ ②地積 　(㎡) 5,001   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 (60,150) 台形 1:1 工場 中規模工場、倉庫が 増えつつある内陸型 工業団地 南西14m市道 水道、ガス 寺本 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   225 ｍ、西   260 ｍ、南   335 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浦浜地区計画により、建築物 等の用途の制限、容積率等が 規定されている。 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 寺本駅北西方 970m 法令 規制 ｢調区｣  (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場等が集積する工業団地であり、法規制の観点からも他用途への変更は考えにくく、当面は現状の まま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、知多半島を中心に、愛知県内の内陸部に立地する工場地域と把握される。需要者の中心は大手法人であ り、物流施設に適した物件に関しては、投資需要も見込まれる。市場の需給動向は、臨海部という立地条件から、供給 量は少なく、成約数も少ない状況となっているが、一定の需要は見込まれる。取引の中心は、取引される規模や価格帯 は個別性が強く影響しており、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては、取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は現実の取引市場において成立した事例に基づき試 算した実証的な価格である。対象地にかかる典型的需要者は自用目的の法人事業者であり、市場実勢を反映した比準価 格の説得力は高いものと思料する。収益価格の試算は断念したが、需要者の行動規範に照らせば、比準価格に高い説得 力が認められることから、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [107.1] 100 100 [100.0] 100 [161.1] [100.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復傾向にあるが、資材価格 が高止まり、金利上昇の影響などもあり、地 価については、二極化の傾向が顕著となって いる。 造成された工業団地であり、地域要因に特段 の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％