令和8年1月14日　提出 東海 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 9-4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹   TEL.

鑑定評価額 380,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市浅山１丁目１０８番 ②地積 　(㎡) 5,274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ3 中規模の流通業務施 設等が建ち並ぶ工業 地域 北東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 聚楽園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 聚楽園駅北方 1.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は流通業務施設等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、当面は現状を維持すると思料する。工業系 用地への強い需要の影響を受け、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 規模　　　　　　　　　　　　　　  -6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東海市及びその周辺における臨海部の工業地域一円と判定した。主たる需要者は、大規模の製造業・流 通関連の事業者等が想定される。近年の物流量の増加に伴い物流施設用地に対する引き合いが強く、工業系用地全般に 需要の高まりが波及している。業務用地として立地に恵まれた当該地域においても需要は堅調である。なお、工業地の 取引は立地・規模等により個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自用の流通業務施設等が建ち並ぶ工業地域に存しており、賃貸市場が未成熟であり標準的な賃料水準の把 握が困難であるため、収益価格は試算しなかった。また、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認め られることから、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-5               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [106.8] 100 100 [100.0] 100 [103.8] [ 95.9] 100 72,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東海市の人口は微減しており、取引件数は昨 年比でやや減少しているものの、物流を中心 とした工業地における不動産市況は堅調に推 移している。 地域要因について特段の変動は認められない が、工業地としての優れた立地性と近時の工 業用地需要の状況に伴い地価は安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％