令和8年1月15日　提出 稲沢 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -11 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市祖父江町森上本郷一２３番１３ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 河川保全区域 1:1 住宅 Ｗ2 川辺に一般住宅が多 く見られる住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 森上 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 森上駅東方 690m 法令 規制 １住居 (60,200) 河川保全区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に位置する旧来からの既成住宅地域であり、住宅地域としてはほぼ熟成している。現在特段の地域的変動要 因はなく、当面は現状推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲沢市中～西部、名鉄尾西線各駅を最寄駅とする住宅地域一帯。需要者の中心は一次取得者層の個人と推 測する。鉄道駅から徒歩圏内にあるものの旧来からの住宅地域であり、外部からの新規流入は限定的と推測され、需要 の停滞が継続している。地価はやや弱含みで推移している。中心となる価格帯は土地で７００万円～１０００万円前後 であるが、取引価格には幅が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を非適用としたため取引事例比較法のみの適用であるが、同一需給圏内の規範性を有する取引事例から需給 動向を反映した実証的な価格が求められた。周辺地域は自用目的の需要が中心であり、最有効使用及び市場参加者の観 点から収益性が価格判断に与える影響は限定的である。不動産市場における比準価格の客観性、価格説得性は高いと判 断する。よって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利及び建築費が上昇しており、需要の堅調 な一部の地域を除き、全般に不動産市場への 影響が広範囲に見られる。地価の二極化が継 続している。 宅地需要及び地価変動を左右する特段の要因 はない。宅地需要の停滞が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％