鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
小牧 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小牧 9-5

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　佐野　達也

TEL.

鑑定評価額

2,350,000,000 円

１㎡当たりの価格

104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小牧市大字入鹿出新田字新道８２２番１外				②地積　(㎡)	22,588 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ4	大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地域	北東9m市道、四方路	水道、ガス、下水	石仏 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　 18,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

石仏駅北東方

3.1km

法令

規制

工業
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大規模倉庫を中心としたＩＣに近い工業地域である。周辺において特段の地域要因の変化はみられず、現状の倉
庫・工場需要の堅調さを維持し、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小牧市を中心に大口町等近隣市町を含む幹線道路への接近性に優れた工業地域と判定する。主たる需要
者は物流倉庫業等を営む法人である。昨今のＥＣ事業の発展により物流倉庫需要が高まっていることから特に名神及び
東名高速道路等のＩＣ近辺の工業地は地価が上昇しているが、建築費の高騰によって頭打ち感もみられる。中心となる
価格帯は、業種と事業規模によって価格に差が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地上に事務所付倉庫を想定し収益価格を求めたが、マルチテナント型倉庫における賃貸収支の現実的な想定は
困難なため一棟貸しを前提としたが、不確定要素が多く、説得力が劣る点は否定できない。本件では、市場実態を反映
した価格である比準価格の説得力を認め、比準価格を重視して収益価格は参考に留め、周辺標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨今の物価上昇による建築費の高騰や金利上
昇懸念により企業の投資判断は慎重になって
いるが、今のところ不動産市況は堅調である
。

大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地
域である。地域要因に影響を及ぼす特段の変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小牧 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０７３６ -539	小牧市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｂ一宮０６２９ -501	一宮市		建付地	（　）	不整形	東8.8m市道、北6.4m、北西5.6m、三方路		準工 (70,200)
c	Ａ一宮０８４１ -26	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西43m国道、北西12m、北東8m、三方路		準工 (60,200)
d	Ａ稲沢０８４０ -5	稲沢市		更地	（　）	台形	北9.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ｂ一宮０７２６ -515	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9.3m市道、東3.5m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,416	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,187	100 [ 101.9]	98,319	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	99,300
b	(　 ) 111,807	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	112,350	100 [ 107.3]	104,706		106,000
c	(　 ) 130,473	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	120,418	100 [ 117.8]	102,222		103,000
d	(　 ) 114,950	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,559	100 [ 111.3]	104,725		106,000
e	(　 ) 90,976	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	90,796	100 [ 108.4]	83,760		84,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

小牧 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	489,180,542	106,058,412	383,122,130	294,220,000	88,902,130	（　0.9452） 84,030,293	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,826,745,500 円　　　　（　 80,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	11,268.02	Ｓ5	36,139.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	22,588 ㎡	105.0 m x 216.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階：倉庫兼事務所（約３６，０００㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 5	倉庫、事務所	36,139.45	100.0	36,139.45	1,197	43,258,922	3.0	129,776,766
							0.0	0
～

～

～

～

計		36,139.45	100.0	36,139.45		43,258,922		129,776,766
								0

⑨年額支払賃料	43,258,922 円　×　12ヶ月　＝　 519,107,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	519,107,064 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 31,146,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	487,960,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	129,776,766 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,219,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	489,180,542 円　　　　（　 21,657 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,197 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	23,500,000 円	4,700,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,573,212 円	519,107,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,810,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 38,775,000 円	4,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	4,700,000 円	4,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,700,000 円	4,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 106,058,412 円　（　　　　　　 4,695 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9452

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,700,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 80 ％　＋　0.0682 × 10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	294,220,000 円（　　　　　 13,026 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	489,180,542 円
②総費用	106,058,412 円
③純収益　①－②	383,122,130 円
④建物等に帰属する純収益	294,220,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	88,902,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	84,030,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,826,745,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小牧 9-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小牧市大字入鹿出新田字新道８２２番１	1811005012398-0000
2	小牧市大字西之島字申塚１０６４番１	1811005127416-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
小牧 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小牧 9-5

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　可児　良樹

TEL.

鑑定評価額

2,350,000,000 円

１㎡当たりの価格

104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小牧市大字入鹿出新田字新道８２２番１外				②地積　(㎡)	22,588 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ4	大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地域	北東9m市道、四方路	水道、ガス、下水	石仏 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　 18,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

石仏駅北東方

3.1km

法令

規制

工業
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模の倉庫が建ち並ぶインターチェンジ背後の工業地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。今
後も物流拠点としての機能を維持しつつ、概ね現状で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小牧市を中心に隣接市町を含む尾張地方内陸部の工場地域である。主な需要者は、大手製造業や物流事
業者、不動産ファンド等である。Ｅコマースの隆盛や人口減を見据えた物流拠点の集約、効率化を促す要因により物流
施設適地の需要は堅調で、物流適地の地価は安定的に推移している。市場で中心となる価格帯は、取引事例が少なく、
規模や用途により差異があることから、一定の幅が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、大中規模の倉庫を中心とするインターチェンジ近接の工業地域である。本件では、一棟貸しを想定して収
益価格を試算したが、収益性で価格形成される地域でないことから収益価格は低位に求められた。取引は自己使用目的
が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格
を採用し、収益価格は参考に留め、前年標準地価格を考量の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰等のコスト上昇リスクを抱えるも
のの、ＥＣ需要の拡大や広域交通利便性を背
景に、物流用地に対する需要は相対的に堅調
な状況にある。

大中規模の倉庫が見られるインターチェンジ
に近い工業地域である。立地上の利便性を有
するものの、地域要因に特段の変動はみられ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小牧 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０８３７ -10	小牧市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、北西8m、南東8m、三方路		工業 (70,200)
b	Ａ小牧０７３７ -524	小牧市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、南西1.7m、二方路		工業 (60,200)
c	Ａ一宮０８４１ -26	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西43m国道、北西12m、北東8m、三方路		準工 (60,200)
d	Ａ稲沢０８４０ -5	稲沢市		更地	（　）	台形	北9.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,365	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	80,147	100 [ 99.0]	80,957	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	81,800
b	(　 ) 66,841	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,977	100 [ 97.5]	69,720		70,400
c	(　 ) 130,473	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	120,418	100 [ 104.6]	115,122		116,000
d	(　 ) 114,950	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,559	100 [ 104.0]	112,076		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

小牧 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	523,010,126	114,617,753	408,392,373	328,024,000	80,368,373	（　0.9452） 75,964,186	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,651,395,348 円　　　　（　 73,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	11,268.02	Ｓ5	36,139.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	22,588 ㎡	105.0 m x 216.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建ての倉庫兼事務所（約３６，０００㎡）の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 5	倉庫、事務所	36,139.45	100.0	36,139.45	1,250	45,174,313	6.0	271,045,878
							0.0	0
～

～

～

～

計		36,139.45	100.0	36,139.45		45,174,313		271,045,878
								0

⑨年額支払賃料	45,174,313 円　×　12ヶ月　＝　 542,091,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	542,091,756 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 21,683,670 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	520,408,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	271,045,878 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,602,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	523,010,126 円　　　　（　 23,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,256 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	26,200,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	16,262,753 円	542,091,756　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,445,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 43,230,000 円	5,240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	5,240,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,240,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 114,617,753 円　（　　　　　　 5,074 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9452

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,240,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 80 ％　＋　0.0682 × 10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	328,024,000 円（　　　　　 14,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	523,010,126 円
②総費用	114,617,753 円
③純収益　①－②	408,392,373 円
④建物等に帰属する純収益	328,024,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,368,373 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,964,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,651,395,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小牧 9-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小牧市大字入鹿出新田字新道８２２番１	1811005012398-0000
2	小牧市大字西之島字申塚１０６４番１	1811005127416-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考