別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
小牧 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小牧 5-2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　可児　良樹   TEL.
鑑定評価額 201,000,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小牧市小松寺３丁目１５９番外
 ②地積
　(㎡)		 2,218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.3:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、店舗併用住宅
等が多い路線商業地
域		 南16m県道、背面道 水道、ガス、下水 味岡

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 味岡駅東方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗や店舗併用住宅等が見られる路線商業地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状を維
持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小牧市を中心に隣接市町を含む幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、ロード
サイド店舗の運営法人のほか、戸建住宅等も見られることから住宅系の需要も想定される。商業地としての繁華性は高
くはないが、住宅需要が下支えし、地価はやや上昇傾向で推移している。市場で中心となる価格帯は、取引事例が少な
く、規模や業種により差異があることから、一定の幅が認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗や店舗併用住宅等が見られる商業地域であり、賃貸需要は一定程度認められるも、賃料水準等の観点
から収益性は必ずしも高くはなく、建築費の高騰もあり収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏
内の代替性を有する取引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的である。したがって、相対的に規範性の高い
比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小牧 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[106.0]		 100
[147.8]		 [ 99.8]
100		 90,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直しの動きがみられ、消費関
連指標にも改善がうかがわれる。商業地の動
向は概ね底堅いが、物価上昇や金融環境には
留意を要する。

幹線道路沿いの路線商業地域である。地域要
因に特段の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小牧 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ小牧０８
３６
-17		 小牧市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
北10m、角地
近商

(100,200)
b Ａ小牧０８
３７
-21		 小牧市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北20m国道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ小牧０８
３７
-2		 小牧市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
南3.5m、角地
商業

(90,400)
d Ａ小牧０７
３７
-503		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e Ａ小牧０７
３７
-28		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    137,433) 
137,433  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
134,893 		 100
[ 144.1]
93,611 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
93,400 
b (　           ) 
98,112  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
98,897 		 100
[ 130.3]
75,899 
75,700 
c (　           ) 
142,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
142,772 		 100
[ 136.1]
104,902 
105,000 
d (　           ) 
90,945  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
98,298 		 100
[ 112.7]
87,221 
87,000 
e (　           ) 
93,186  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.4]
108,539 		 100
[ 116.9]
92,848 
92,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -12.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,500 円／㎡]  



小牧 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,522,481 
4,435,087 
13,087,394 
8,908,800 
4,178,594 		 （　0.9479）
3,960,889 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     94,306,881 円　　　　（　     42,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小牧 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 655.86 Ｓ1 655.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,218 ㎡     54.0 m x   41.3 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
655.86 
100.0 
655.86 
2,300 
1,508,478 		 10.0  15,084,780 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
655.86 
100.0 
655.86 

1,508,478 		 15,084,780 
0 
⑨年額支払賃料      1,508,478 円　×　12ヶ月　＝　      18,101,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     655.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,101,736 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       724,069 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,377,667 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,084,780 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,814 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,522,481 円　　　　（　         7,900 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,319 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小牧 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 640,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 905,087 円  　　　       18,101,736　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,578,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,056,000 円  　　　　    128,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,435,087 円　（　　　　　　         2,000 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     655.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 35 ％　＋　0.0654 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,908,800 円  
（　　　　　         4,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,522,481 円      
②総費用 4,435,087 円      
③純収益　①－② 13,087,394 円      
④建物等に帰属する純収益 8,908,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,178,594 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,960,889 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,786 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,306,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小牧 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小牧市小松寺三丁目１５９番
 1811005096842-0000
2 　小牧市小松寺三丁目１６０番
 1811005084853-0000
3 　小牧市小松寺三丁目１６１番
 1811005096747-0000
4 　小牧市小松寺三丁目１６２番
 1811010129665-0000
5 　小牧市小松寺三丁目１６３番
 1811005197789-0000
6 　小牧市小松寺三丁目１６９番１
 1811005095865-0000
7 　小牧市小松寺三丁目１６９番２
 1811010145571-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
小牧 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小牧 5-2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　恵史   TEL.
鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小牧市小松寺３丁目１５９番外
 ②地積
　(㎡)		 2,218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.3:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、店舗併用住宅
等が多い路線商業地
域		 南16m県道、背面道 水道、ガス、下水 味岡

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 味岡駅東方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小牧市及び隣接市町内の幹線道路沿いを中心とした商業地域と判断される。主な需要者はロードサイド店
舗の運営法人のほか、地元地縁の中小法人等と推定される。当該路線沿いは、店舗、事業所等のほかに戸建住宅も見ら
れる。また、新規出店は事業用定期借地権を設定する場合が多い。地価は需要に対して供給が少ないこともあり堅調を
維持している。取引の中心となる価格帯は、規模、用途等により異なり一定の傾向を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して試算されたもので、当該地域の不動産市場を反映した実証的な試算価格
である。収益価格は店舗の一括貸しを想定し、周辺賃料相場に基づいて試算された価格であるが、投下資本に見合った
賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に把握された。本件では規範性の高い比準価格を重視して、収益価格を参
考に留め、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小牧 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[106.0]		 100
[151.1]		 [ 99.8]
100		 88,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高騰が続く建築費の影響で、市況に以前の強
さは見られないものの、売主側のマインド変
化には至っておらず、価格へ影響は限定的と
なっている。

県道沿いの商業地域であり、地域要因に特段
の変動はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小牧 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ小牧０７
３７
-516		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.2m市道、
中間画地
商業

(90,252)
b Ａ小牧０７
３７
-28		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ小牧０７
３７
-40		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d Ａ小牧０８
３６
-17		 小牧市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
北10m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,680  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
88,608 		 100
[  98.2]
90,232 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
90,100 
b (　           ) 
93,186  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.4]
108,539 		 100
[ 126.3]
85,937 
85,800 
c (　           ) 
90,757  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
93,998 		 100
[ 108.2]
86,874 
86,700 
d (　    137,433) 
137,433  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
134,893 		 100
[ 147.2]
91,639 
91,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -12.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,500 円／㎡]  



小牧 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,934,356 
4,225,746 
13,708,610 
9,207,200 
4,501,410 		 （　0.9526）
4,288,043 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    102,096,262 円　　　　（　     46,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小牧 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 655.86 Ｓ1 655.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,218 ㎡     54.0 m x   41.3 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗（一棟貸し）を想定。駐車場は一棟貸しのため賃料に含まれる。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
655.86 
100.0 
655.86 
2,430 
1,593,740 		 10.0  15,937,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
655.86 
100.0 
655.86 

1,593,740 		 15,937,400 
0 
⑨年額支払賃料      1,593,740 円　×　12ヶ月　＝　      19,124,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     655.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,124,880 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,338,742 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,786,138 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,937,400 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         148,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,934,356 円　　　　（　         8,086 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,430 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小牧 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 680,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 573,746 円  　　　       19,124,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,578,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,122,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,225,746 円　（　　　　　　         1,905 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     655.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0654 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,207,200 円  
（　　　　　         4,151 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,934,356 円      
②総費用 4,225,746 円      
③純収益　①－② 13,708,610 円      
④建物等に帰属する純収益 9,207,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,501,410 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,288,043 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,933 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    102,096,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小牧 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小牧市小松寺三丁目１５９番
 1811005096842-0000
2 　小牧市小松寺三丁目１６０番
 1811005084853-0000
3 　小牧市小松寺三丁目１６１番
 1811005096747-0000
4 　小牧市小松寺三丁目１６２番
 1811010129665-0000
5 　小牧市小松寺三丁目１６３番
 1811005197789-0000
6 　小牧市小松寺三丁目１６９番１
 1811005095865-0000
7 　小牧市小松寺三丁目１６９番２
 1811010145571-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考