令和8年1月15日　提出 小牧 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -25 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　和徳   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市小松寺４丁目７３番 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 味岡 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 味岡駅東方 630m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区等が整然とした住宅地域である。将来動向については、特に価格形成に影響を与える地域の変動要因も無く 、今後暫くは現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね名鉄小牧線沿線で小牧市北部を中心に周辺に広がる住宅地域と判定。需要者は市内居住者を 中心に周辺市町からの転入者も想定される。駅徒歩圏内且つ街区等が整然とした住宅地域であり、住宅地としての需要 は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は１，５００～２，５００万円程度、新築戸建住宅は３， ０００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、 比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意し て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [106.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 90,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自家用車の利用が主であり郊外でも需要は堅 調に推移。既存の住宅地の供給が少なく、利 便性の高い地域を中心として地価は安定的に 推移している。 一般住宅が多く見られる熟成した住宅地域で あり、特に価格形成に影響を与える変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％