令和8年1月16日　提出 小牧 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　安達　直樹   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市大字岩崎字猪之島１０１０番５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 味岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 味岡駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小牧市の住宅地域を中心に隣接市の住宅地域と判定した。需要者は地縁性を有する小牧市内在住の３０代 から４０代を中心とし、周辺市からの転入需要も一定程度認められる。建築費高騰の影響により取引総額は上昇してい るが、居住環境が比較的良好であることから需要は概ね安定的に推移している。需要の中心価格帯は、土地１，５００ 万～２，０００万円程度、新築戸建住宅３，５００万～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の市街化区域に所在する住宅地域の取引事例を採用し、各事例の規範性を踏まえて算定した 実証性の高い価格である。収益価格は、画地条件や賃貸市場の成熟度等から、事業収支上合理的な賃貸建物の想定が困 難なため試算していない。当該地域は居住の快適性や利便性が重視される住宅地域であり、取引は居住目的が中心であ る。以上より、比準価格を標準とし、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　小牧（県） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあるものの、物価 上昇や金利動向の影響を受け、地価の動向に は地域差と不透明感が残っている。 旧来からの住宅が多くを占める住宅地域であ り、顕著な変動要因は認められないものの、 良好な居住環境が評価され、需要は底堅く推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％ +1.1 ％