令和8年1月15日　提出 江南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江南 -1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　前田　達男   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江南市尾崎町桐野３１番 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性のよい住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 江南 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 江南駅南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 江南駅に近い戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。先行きに は不透明な部分があるが、地価水準については若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として江南市を中心とする名鉄犬山線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、江南市在住の一次取得 者層であるが、他地域からの転入も増加している。近隣地域周辺は、江南駅徒歩圏で居住環境も良好であることから、 住宅地として人気が高く、需要は堅調に推移している。中心価格帯は、土地のみで１５００～２０００万円程度、新築 戸建住宅で３０００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には賃貸物件等も見られるが、それらは遊休地の有効活用を主目的とした利用である。また、当地域周辺 の賃貸市場を勘案すると、経済合理性に合致した賃貸物件の建築が困難であるため、収益還元法は非適用とした。市場 は自用目的の取引が中心となっており、実際の取引事例に基づく比準価格の信頼性は高い。よって、実証的価格である 比準価格を採用し、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　江南（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場を取り巻く環境は、建築費高騰等 の影響が懸念され、取得に慎重な需要者が増 える一方、好立地の物件は依然として価格上 昇傾向にある。 江南駅徒歩圏の住宅地域であり、利便性と良 好な居住環境を兼ね備えるため、需要は堅調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +0.9 ％