令和8年1月16日　提出 常滑 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常滑 -13 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久   TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常滑市保示町６丁目３２番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に工場 等が見られる住宅地 域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 常滑 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 常滑駅南方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部の区画整然とした住宅地域であり今後も同様な住環境を維持するものと予測する。立地環境から地価水準 はやや下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常滑市内の名鉄常滑線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内及び周辺市町に居住する自己利用目的 の個人である。保示町は街区の整った海岸に近接する住宅地域であるが、沿岸部にあることから地価は微減傾向にある といえる。市場の中心価格帯は土地は６００万円～８００万円程度、建売分譲で２，０００万円～３，０００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地としての利用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方、標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、共同住宅地としては規模が小さい画地であるため収益価格は 査定しなかった。従って市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常滑 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [106.0] 100 [109.6] [100.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 常滑市においては景気回復傾向の中、全般的 に地価は上昇傾向にあるが、街路が狭い旧来 型の住宅地等では横這いや下落要因が見られ る。 住環境は安定的であるが、海に近接した立地 環境は、需要の減退要因と考えられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％