令和8年1月16日　提出 犬山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　笠野　壽治   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市上野新町１９２番 ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 木津用水 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 木津用水駅北西方 1.0km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、当該土地利用状況に変動をもたらすような特段の要因は認められず、当面現 状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犬山市における市街化区域内住宅地域である。需要者の中心は当該圏域内にて戸建住宅の取得を目的とす る個人である。土地のみの総額で１５００万円前後が需要の中心となる価格帯で、２０００万円を超える取引は極めて 少なく、名鉄犬山線犬山駅、犬山口駅徒歩圏に一部みられる程度である。圏域内の住宅需要は概ね堅調に推移してきた が、金利高等が需要に影響を与えるものとみられ、現に住環境の優れない地域等において、地価が下落に転じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は概ね純化された戸建住宅地域であり、画地条件からみても収益還元法を適用する合理性がないことから収益 価格は試算しなかった。試算価格としては比準価格のみとなったが、近隣地域内の不動産との代替性が認められる上野 地区に所在する分譲を中心とした複数の事例に係る実際の取引価格を価格判定の根拠とした比準価格は、実証的かつ市 場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するのでこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　犬山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 97.5] [104.0] 100 74,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費、金利高等から総じて住宅需要は鈍化 傾向にあるものの、資金調達能力の差異等を 要因とした地域的な偏向性がより顕著になっ ている。 戸建住宅に概ね純化された住環境に特段の変 動要因はない。住環境は良好であるが最寄駅 からやや遠く、市場競争力において劣位であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％