鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
蒲郡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蒲郡 5-2

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　市川　隆治

TEL.

鑑定評価額

21,300,000 円

１㎡当たりの価格

58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	蒲郡市形原町計後家２４番１				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 2:1	店舗Ｗ1	店舗、事務所のほか住宅等が混在する商業地域	西9.5m県道	水道、下水	形原 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ県道

交通

施設

形原駅北方

750m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外に形成された近隣商業地域として用途面の変動は見られず、当面は現状維持と予測する。商圏内の顧客は高
齢化が進み消費活動は弱含みと予測され、地価は下落基調にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は蒲郡市内に形成された商業地域。需要者の中心は、市内で事業を行う個人事業者及び法人である。対象地
域は郊外に立地し、店舗、事務所のほか住宅も見られる商業地域であるが、繁華性の点で発展要因は見られず、地価は
弱含みに推移している。市場の中心価格帯は、取引当事者の目的等による規模の差が大きく把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の取引事例との比較から求めた実証的な価格である。収益価格は投資用建物の建築を想定し
た理論的な価格であるが、賃貸市場は未成熟のため収益価格は低位に試算された。市場では自用目的の取引を中心とし
ており、投資目的で不動産を取得する取引は少ない。よって本件では比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表
標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　蒲郡 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[156.8]

[100.0]
100

58,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は減少傾向が続いており、減少率
は県全体よりもやや高い。高齢化率も県全体
より高く、上昇傾向にある。

郊外の商業地域として地域要因に大きな変動
は見られない。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

蒲郡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０７４３ -513	蒲郡市		更地	（　）	不整形	南東17m国道、南西3.2m、角地		１住居 (60,200)
b	Ａ蒲郡０７４３ -502	蒲郡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ａ蒲郡０７３７ -19	蒲郡市		建付地	（　）	ほぼ台形	北14m市道、西7m、角地		１住居 (80,200)
d	Ａ蒲郡０７４３ -508	蒲郡市		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	Ａ蒲郡０８４２ -9	蒲郡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南15m県道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,200	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	77,182	100 [ 124.0]	62,244	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,200
b	(　 ) 80,475	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,716	100 [ 136.4]	59,176		59,200
c	(　 ) 78,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	89,796	100 [ 147.3]	60,961		61,000
d	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,618	100 [ 136.1]	55,561		55,600
e	(　 ) 65,486	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	81,858	100 [ 144.2]	56,767		56,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,000 円／㎡]

蒲郡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,066,028	493,777	1,572,251	1,231,200	341,051	（　0.9714） 331,297	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,902,021 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	107.95	ＬＳ1	107.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	363 ㎡	29.0 m x 13.7 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	107.95	100.0	107.95	1,672	180,492	3.0	541,476
							2.0	360,984
～

～

～

～

計		107.95	100.0	107.95		180,492		541,476
								360,984

⑨年額支払賃料	180,492 円　×　12ヶ月　＝　 2,165,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,165,904 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 173,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,992,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	541,476 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 360,984 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 68,414 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,066,028 円　　　　（　 5,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,734 円/㎡　月額支払賃料（　 1,672 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	16,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	64,977 円	2,165,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 177,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 137,700 円	16,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,777 円　（　　　　　　 1,360 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 107.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,231,200 円（　　　　　 3,392 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,066,028 円
②総費用	493,777 円
③純収益　①－②	1,572,251 円
④建物等に帰属する純収益	1,231,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	341,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	331,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 913 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,902,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

蒲郡 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	蒲郡市形原町計後家２４番１	1840005048025-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
蒲郡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蒲郡 5-2

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　伴野　幸宏

TEL.

鑑定評価額

21,300,000 円

１㎡当たりの価格

58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	蒲郡市形原町計後家２４番１				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 2:1	店舗Ｗ1	店舗、事務所のほか住宅等が混在する商業地域	西9.5m県道	水道、下水	形原 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ県道

交通

施設

形原駅北方

750m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに位置する郊外の商業地域で地域要因に大きな変動はない。土地利用形態に大きな変化はなく、当面現
状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として市内幹線道路沿いの商業地域及びその周辺商業地域である。需要者は地元法人を中心として一部
に個人事業主も見られる。当該近隣地域は幹線道路沿いに位置するが、人口減少の影響を受ける形原地区は近年競争力
が低下傾向にあり、新規出店がほとんど見られない状況にあるため、需要は弱含みで推移している。市場における中心
価格帯は、画地規模や形状、建物用途等によってバラツキが大きく、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺は賃貸用店舗等も散見される路線商業地域であるが賃料水準が低く、土地価格に見合った賃料を収受できな
い地域的特性を有しているため収益価格は低位に試算された。投資目的の収益用不動産取引は少なく、売り希望価格に
近い水準での売買が一般的であることから比準価格の規範性が高い。よって比準価格を重視することとし、収益価格を
参酌するに留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　蒲郡 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[156.8]

[100.0]
100

58,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

木材並びに人件費高騰によって建築コストが
増大している。金融政策の変化によって企業
活動や個人の消費行動、景気等に影響を与え
る可能性がある。

県道沿いに位置する郊外の商業地域であり、
相対的競争力が低下していることから地域要
因に大きな変動はないものの需要は弱含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

蒲郡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０８４１ -15	蒲郡市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	Ａ蒲郡０７４３ -508	蒲郡市		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ａ蒲郡０８４１ -12	蒲郡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ蒲郡０８４２ -18	蒲郡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,805	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,677	100 [ 108.2]	58,851	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,900
b	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,618	100 [ 130.4]	57,989		58,000
c	(　 ) 61,209	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,209	100 [ 104.0]	58,855		58,900
d	(　 ) 84,175	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,428	100 [ 140.3]	60,177		60,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,800 円／㎡]

蒲郡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,168,589	552,603	1,615,986	1,352,800	263,186	（　0.9714） 255,659	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,326,229 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	107.95	ＬＳ1	107.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	363 ㎡	29.0 m x 13.7 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	107.95	100.0	107.95	1,755	189,452	3.0	568,356
							2.0	378,904
～

～

～

～

計		107.95	100.0	107.95		189,452		568,356
								378,904

⑨年額支払賃料	189,452 円　×　12ヶ月　＝　 2,273,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,273,424 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,874 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,091,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	568,356 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,229 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 378,904 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 71,810 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,168,589 円　　　　（　 5,974 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,755 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,000 円	17,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	68,203 円	2,273,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 178,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,500 円	17,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 552,603 円　（　　　　　　 1,522 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 107.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,352,800 円（　　　　　 3,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,168,589 円
②総費用	552,603 円
③純収益　①－②	1,615,986 円
④建物等に帰属する純収益	1,352,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	263,186 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	255,659 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,326,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

蒲郡 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	蒲郡市形原町計後家２４番１	1840005048025-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考