令和8年1月16日　提出 蒲郡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -13 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　伴野　幸宏   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市五井町西郷２９番１ ②地積 　(㎡) 458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 東3.9m市道、南側道 水道 蒲郡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．９ｍ市道 交通 施設 蒲郡駅北東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　旧来からの既成住宅地域であり、土地利用形態に大きな変化はなく、当面現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は蒲郡市外周部を中心とする市街化調整区域及び隣接周辺市の市外化調整区域を含む。需要者の中心は、周 辺地域に地縁性を有する市内基幹産業の従業者が中心であり、地区外からの流入は少ない。人口減少及び後継者不足の 影響を受けて農家住宅地は需要は少なく、地価は弱含みに推移している。需要の中心となる価格帯は対象標準地の規模 で１５００万円程度。新築建売住宅は３０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域におい て一部に共同住宅が介在しているものの取引の目的は自用目的が中心であることから比準価格を中心とした価格決定が 妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さら に地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 95.7] [100.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原油や木材価格並びに人件費高騰によって建 築コストが引き続き増大している。金融政策 の状況によって景気への影響が懸念される状 況である。 　地域要因に特段の変動はない。市街化調整 区域の宅地需要は少なく、地価は弱含みに推 移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％