令和8年1月16日　提出 蒲郡 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -8 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市金平町大門１０番６ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農地等が 混在する住宅地域 南4m市道 水道 三河鹿島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 三河鹿島駅西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農地の混在する住宅地域として用途面の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。需 要は限定的のため、地価は下落基調にて推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄蒲郡線及びＪＲ東海道本線沿線で、蒲郡市郊外に形成された住宅地域。需要者の中心は地縁性を有 する一次取得者であり、外部からの転入は少ない。利便性や街路条件が劣る地域のため需要は弱含みであり、地価は下 落幅を拡大している。需要の中心となる価格帯は、対象標準地程度の規模の土地で総額９００万～１５００万円程度、 新築戸建住宅で２８００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏のうち場所的同一性や類似性の高い取引事例から試算したもので、市場性を反映した実証的な 価格である。一方、対象地は土地面積が小さく、経済合理的に経営できる賃貸住宅の建築が困難なため、収益価格の試 算は断念した。市場での取引は自用目的の取得が中心であり、収益性よりも居住の快適性や利便性等が重視される。よ って本件では、比準価格を採用し代表標準地からの検討結果も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [134.2] [105.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向が続いており、減少率 は県全体よりもやや高い。高齢化率も県全体 より高く、上昇傾向にある。 土地利用状況に特段の変化はない。当地域の 住宅需要は弱含みで、地価は下落傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％