令和8年1月16日　提出 蒲郡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -7 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市西浦町南稲生１２番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 漁家住宅等が混在す る漁港近くの既成住 宅地域 北4m市道 水道、下水 西浦 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 西浦駅東方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港近くの既成住宅地域であり、今後も利用状況は現状を維持するものと予測する。蒲郡市中心部から７ｋｍ程 度あり、やや高台に存するものの臨海部に近接しているために需要は少ない。地価水準は下落傾向。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄蒲郡線沿線で概ね蒲郡市内の住宅地域である。需要者の中心は、市内を中心に周辺三河地区の居住 者である。大震災以降、近年の臨海部を擁する当市の住宅地市況は、市中心地区を除いて下落傾向にあり、当地域周辺 の需要は極めて弱い傾向にある。土地は総額７００万円以下、新築戸建物件は２、２００万円前後の物件が取引の中心 と把握される。土地価格は年々下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等は見られず、対象標準地は集合住宅の建築を企図する場合においては画地規模が小さい。従って、賃 貸市場の実態や経済合理性の観点より収益価格は試算しない。一方、居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であ るため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を採 用し、更に代表標準地との検討、今後の市場動向をも考量の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [175.1] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 蒲郡市の人口は減少傾向。不動産市況は、市 中心部では比較的安定しているが、外延部や 集落等では地価の下落傾向が続く二極化の状 況が続いている。 熟成した地域で、利用状況に変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％