令和8年1月16日　提出 西尾 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 9-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 755,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市西浅井町コウノス１番１外 ②地積 　(㎡) 17,775   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.5 工場 大中規模工場が多い 内陸型の工業団地 北西9m市道、南西側道 水道、ガス 桜町前 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    17,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 桜町前駅東方 4.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 矢作川左岸に位置する工業団地で当面は現状を維持すると思料する。西三河地域の大規模工場や物流施設用地需 要の逼迫により地価水準は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内一帯の広域的な範囲として把握される。需要者は製造業者、物流事業者が中心である。西三河地区で は大規模工場、物流事業用地に対する旺盛な需要が見られ、国道２３号バイパスへの利便性が高く、自動車関連産業等 との位置関係も良好な当該地域に対する需要も堅調に推移している。大規模な工場用地の取引は少なく、利用目的、画 地規模や立地条件により取引価格はまちまちであるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場の賃貸市場の成熟の程度は低く賃貸事例の収集も困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は 県内の工業地域より広く取引事例を採用して求めたものであり市場性を反映した実証的な価格である。自社利用目的で 取引を行う需要者が中心であるため取引事例比較法は市場参加者の行動を反映した手法であり、比準価格の説得力は高 い。よって、本件では比準価格を採用し代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [107.8] 100 100 [101.0] 100 [128.7] [100.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。設備投資は増 加しているが住宅投資は建築価格高騰、金利 上昇等の不安定要素もあって弱い動きとなっ ている。 地域要因に特段の変化は見られない。西尾市 では国道２３号バイパス沿いの地域への工場 、物流施設の進出が急増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％