令和8年1月16日　提出 西尾 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 9-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳   TEL.

鑑定評価額 519,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寺津町二丁５番２外 ②地積 　(㎡) 15,484   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ入江に近い工業 地域 東9.5m市道、南側道 水道、ガス 福地 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   450 ｍ、南   300 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 福地駅西方 4.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平坂入江を臨む成熟した工業地域であり、概ね現状で推移するものと予測される。自動車関連工場や物流拠点等 、工業地の需要は堅調だが、災害リスクを踏まえると地価は微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内一帯の広域的な範囲として把握される。主な需要者は製造業、流通業等の法人である。近隣地域は幹 線道路へのアクセスに優れた臨海型工業地域であり製造業、流通業等、多様な業種に対応可能と考えられる。自動車関 連工場や物流拠点等、工業地の需要は堅調であるが、災害リスクから地価は微増傾向にある。工業地取引は稀少なうえ 、需要者の求める立地、規模等はまちまちであり、土地取引の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場に対する賃貸市場の成熟の程度は低く賃貸事例の収集も困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は類 似の工業地の取引事例を採用して求めたものであり市場性を反映した実証的な価格である。自社利用目的で取引を行う 需要者が中心であるため取引事例比較法は市場参加者の行動を反映した手法であり、比準価格の説得力は高い。そこで 、比準価格を採用し代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [105.8] 100 100 [101.0] 100 [ 70.5] [101.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市は名鉄西尾線沿線や国道２３号等、生 活、産業連携の発達した旧市域を中心に地価 動向は堅調である一方、旧郡部では概ね低調 な傾向にある。 概ね現状で推移している。津波等の災害リス クのある臨海部への工場等の需要は内陸部程 強くなく、地価は微増傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％