令和8年1月16日　提出 西尾 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -39 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市一色町一色西荒子１３番３ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か農地等が見られる 住宅地域 南西3.5m市道 水道、下水 福地 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 福地駅南西方 3.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧幡豆郡一色町内の既成住宅地域である。地域に変化を促進する要因は見られず今後も現状の居住環境を維持し つつも地価水準は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市の旧幡豆郡を中心とする住宅地域である。需要者は地域と地縁性を有する個人が中心である。旧幡 豆郡一色町地区は駅や市中心部への利便性に劣り、津波災害リスクもあるため需要は全体的に弱含みであるが、合併前 旧西尾市との比較で割安感があるため地域周辺では総額を抑えた建売物件に対する需要も見られる。需要の中心となる 価格帯は土地で７００万円から１０００万円前後、新築の戸建住宅で２０００万円から２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧幡豆郡内は賃貸市場の成熟の程度が低く経済合理性のある賃貸経営が困難であるため収益還元法の適用は断念した。 比準価格は旧幡豆郡一色町内の類似地域から信頼性の高い取引事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映した実 証的な価格である。当該地域は収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であるため比準価格の説得力 は高い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [104.0] [102.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、住宅投資は 建築価格高騰、金利上昇、建設業界の人手不 足等の不安定要素もあって弱い動きとなって いる。 周辺に農地等も残る既存の住宅地域であり、 地域要因に格別な変化は見られない。旧一色 町では建売分譲住宅により需要が下支えされ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％