令和8年1月16日　提出 西尾 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -33 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳   TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寺部町笠外２７１番 ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東4.5m市道、北西側道 水道、下水 西幡豆 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 西幡豆駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧幡豆町の既成住宅地域であり、概ね現状で推移するものと予測される。人口減少の影響から住宅地需要は弱含 みで、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね旧幡豆郡を中心とした市街化区域内の住宅地域である。近隣地域は旧幡豆町の既成住宅地域であり 、需要者は地縁関係者が大半を占める。圏外からの転入者は少ない。近隣地域は鉄道駅まで徒歩１５分圏内にある。し かし、沿岸地域にあり、かつ旧幡豆町の人口減少を背景に土地需要は弱く、地価の下落が続いている。土地は１８０㎡ 程度で５００万円程度、新築の戸建物件は１５００万円から２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等の賃貸物件が殆ど見られない。また、旧幡豆町の人口は減少しており、賃貸需要も乏しく、経済 合理性に欠けることから収益価格を試算しなかった。近隣地域における土地取引は自己使用目的が中心で、実際に取引 される価格に基づいて住宅地の市場が形成されているため比準価格の説得力は高い。そこで、取引市場の実態を反映し ている比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [140.6] [101.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市は名鉄西尾線沿線や国道２３号等、生 活、産業連携の発達した旧市域を中心に地価 動向は堅調である一方、旧郡部では概ね低調 な傾向にある。 既成住宅地域であり、概ね現状で推移してい る。旧幡豆町の人口は減少しており、住宅地 需要は弱含んでおり、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％