令和8年1月16日　提出 西尾 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -32 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市東幡豆町越田９８番２ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西4m市道 水道、下水 東幡豆 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 東幡豆駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、概ね現状で推移するものと予測される。人口減少の影響から住宅地需要は弱含みで、地価 は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市及び周辺市の市街化調整区域にある住宅地域である。主な需要者は近隣地域や周辺地域に地縁を有 する農家やその親族等の個人である。近隣地域は西尾市の中心部から約１５㎞離れた住宅地域であり、かつ地縁的選好 性が強いため取引当事者が限定され、市場競争力は弱い。住宅地需要は弱含み、地価は下落している。市街化調整区域 の土地取引件数は少ない上、規模、単価のばらつきが大きく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内にあり、アパート等の賃貸需要が殆ど無く、賃貸市場が未成熟であることから、収益価 格を試算しなかった。近隣地域は集落的性格を有する既成住宅地域であり、比準価格は市街化調整区域の既成住宅地域 内に存する住宅地の取引事例から試算されており、需要者が価格を決定する指標として説得力が高い。そこで、取引市 場の実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,200 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [139.1] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市は名鉄西尾線沿線や国道２３号等、生 活、産業連携の発達した旧市域を中心に地価 動向は堅調である一方、旧郡部では概ね低調 な傾向にある。 既成住宅地域であり、概ね現状で推移してい る。旧幡豆町は人口減少が継続している。住 宅地需要は弱含みで、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％