令和8年1月16日　提出 西尾 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -31 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市西幡豆町西見影３６番２ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗併用 住宅等が見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 西幡豆 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 西幡豆駅北方 400m 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の他、クリニック等が立地する住宅地域で、当面は現状の利用状況を維持していくものと推測する。空 き家や更地の増加が懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね旧幡豆郡を中心とした市街化区域内の住宅地域である。需要者は地縁関係者が大半を占め、圏外か らの転入者は少ない。近隣地域はスーパー、金融機関等が周辺に立地する駅に近い旧来からの住宅地域であるが、土地 需要は弱く、地価はの下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地が５０坪程度で５００万円～６００万 円程度、新築戸建住宅は建物価格高騰の影響も大きく、規模、品等により取引価格の幅が広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象基準地の属する地域は一般住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引 価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。 一方、賃貸需要が乏しいこと等から収益物件の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかった。以上より、市場 の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [120.4] [103.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧幡豆郡の中でも特に旧幡豆町は、人口の流 入がなく、高齢化率が非常に高い。地域の衰 退に歯止めがかからないため、土地需要は全 般的に弱い。 地域要因に大きな変化はない。西幡豆町の既 成住宅地域で、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％