令和8年1月16日　提出 西尾 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -28 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市吉良町小牧郷中７９番 ②地積 　(㎡) 551   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅の建ち並ぶ 周囲に農地が多い住 宅地域 北東5m市道、南東側道 水道 上横須賀 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       525 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 上横須賀駅東方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上横須賀駅周辺の住宅市場は堅調であり、市街化調整区域であっても一定の需要が見られる。地価水準は微増傾 向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市内の旧幡豆郡及び同市外縁部の市街化調整区域内の住宅地域である。地縁性を有する個人が需要者 の中心を占め、地域外からの転入は少ない。市街化調整区域内に位置しているため宅地開発等には制約があるが、上横 須賀駅東側の整備や近隣地域に隣接する地域での土地区画整理事業の計画があることから地価は持ち直しつつある。取 引が少なく画地規模もまちまちであるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 合併前旧幡豆郡内では賃貸市場の成熟の程度が低く経済合理性のある賃貸経営が困難であるため収益還元法の適用は断 念した。比準価格は市内の市街化調整区域から信頼性の高い取引事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映した 実証的な価格である。当該地域は収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であるため比準価格の説得 力は高い。よって、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、住宅投資は 建築価格高騰、金利上昇、建設業界の人手不 足等の不安定要素もあって弱い動きとなって いる。 旧幡豆郡吉良町に位置する市街化調整区域内 の住宅地域。上横須賀駅東側の整備や隣接す る地域での土地区画整理事業の計画がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％