別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
豊田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 5-7 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊田市若宮町１丁目８番１外
 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,500)
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 西10m国道 水道、ガス、下水 豊田市

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 豊田市駅周辺整備（都市再生
整備計画）の工事が進行中。		 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 豊田市駅北西方

70m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ熟成度の高い商業地域であり、今後も現状は概ね維持されると見込まれ
る。駅前の中心商業地域で商業性が高いため、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    352,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市及び西三河地域の商業地域である。需要者の中心は中小法人、地場の事業者、投資家等である。
名鉄豊田市駅周辺は、豊田市内で最も繁華性の高い中心商業地域であり、対象標準地が所在する西口には、大規模商業
施設や事務所ビル等が集積し、賑わいを見せている。豊田市駅周辺整備事業が進捗しており、地域は発展的な状況にあ
ることから、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模や用途等によって差異があるため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の多くは収益性を重視して意思決定を行うが、地域的に土地価格に見合う賃料を徴収できないことから、収益価
格は低位に試算された。一方、比準価格は不動産市場で生起した取引事例に基づく実証的な価格であり、代替関係にあ
る取引事例から精度の高い価格が得られたと判断される。本件では、信頼性が高いと判断される比準価格を重視し、収
益価格は参考にとどめ、豊田市の商業地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊田 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    271,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.4]		 [100.0]
100		 350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    338,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊田市の商業地は、地域経済は堅調であるも
のの、各種コストや人件費の上昇により収益
性が低下しており、物件の動きは鈍化傾向に
ある。

整備中の豊田市駅西口ペデストリアンデッキ
は令和８年４月に供用開始を控えているが、
土地利用に特段の変化は見られず、地域要因
に変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０７
３３
-537		 豊田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ａ豊田０７
３６
-524		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,200)
c Ａ豊田０７
２５
-513		 豊田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東22m県道、
北西8.3m、
南西3m、
三方路
準工

(70,200)
d Ａ豊田０７
３７
-538		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
e Ａ豊田０８
３７
-19		 豊田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
南5.7m、角地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
165,635  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
170,273 		 100
[  50.2]
339,189 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
339,000 
b (　           ) 
286,402  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
299,004 		 100
[  76.3]
391,879 
392,000 
c (　           ) 
172,688  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
171,208 		 100
[  50.3]
340,374 
340,000 
d (　           ) 
249,848  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
257,343 		 100
[  76.2]
337,720 
338,000 
e (　           ) 
231,813  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
226,294 		 100
[  67.0]
337,752 
338,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    352,000 円／㎡]  



豊田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,137,878 
8,341,379 
26,796,499 
24,700,000 
2,096,499 		 （　0.9541）
2,000,270 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     47,625,476 円　　　　（　    165,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 225.10 ＲＣ7 1,491.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   288 ㎡     20.0 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～７階は事務所の各階部分貸し。屋内機械式駐車場４台を想定。 ⑦有効率　  80.2 ％
の理由		 中高層の店舗兼事務所として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.10 
43.8 
98.52 
3,300 
325,116 		 5.0  1,625,580 
1.0  325,116 

 2～ 5		 事務所
225.10 
87.5 
197.03 
2,450 
482,724 		 3.0  1,448,172 
1.0  482,724 

 6～ 6		 事務所
203.14 
86.2 
175.07 
2,450 
428,922 		 3.0  1,286,766 
1.0  428,922 

 7～ 7		 事務所
162.88 
82.8 
134.81 
2,450 
330,285 		 3.0  990,855 
1.0  330,285 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,491.52 
80.2 
1,196.52 

3,015,219 		 9,695,889 
3,015,219 
⑨年額支払賃料      3,015,219 円　×　12ヶ月　＝　      36,182,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,196.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,182,628 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,199,758 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,462,870 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,695,889 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,141 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,015,219 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         583,867 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,137,878 円　　　　（　       122,007 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,900,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,099,879 円  　　　       36,662,628　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      819,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,762,000 円  　　　　    380,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       380,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       380,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,341,379 円　（　　　　　　        28,963 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,491.52 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,700,000 円  
（　　　　　        85,764 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,137,878 円      
②総費用 8,341,379 円      
③純収益　①－② 26,796,499 円      
④建物等に帰属する純収益 24,700,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,096,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,000,270 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,945 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,625,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     165,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市若宮町一丁目８番１
 1836000397140-0000
2 　豊田市若宮町一丁目８番２
 1836000397141-0000
3 　豊田市若宮町一丁目２１番
 1836000397155-0000
4 　豊田市若宮町一丁目２２番
 1836000397156-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
豊田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 5-7 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　荒川　鶴章   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊田市若宮町１丁目８番１外
 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,500)
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 西10m国道 水道、ガス、下水 豊田市

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 豊田市駅周辺整備計画が進行
中である。		 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 豊田市駅北西方

70m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は豊田市駅前の商業地域で、現在豊田市駅周辺整備計画が進行中であることから、利便性の高い商業地
へ移行していくものと予測される。地価水準は今後の景気動向にもよるが上昇傾向を予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    352,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊田市内を含む西三河地区一帯の主要駅周辺及びその外縁部の商業地域及び幹線道路沿いを中心とする路
線商業地域である。需要者は同一需給圏内の不動産関連事業を営む法人や個人事業主等が中心である。建築費高騰や金
融政策の影響等の懸念はあるが、豊田市駅周辺整備事業が進行中で、土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移し
ている。需要の中心となる価格帯は、規模により大きく相違するが、３００㎡前後で１億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 豊田市駅近くの商業地域で収益物件も見られる地域であるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は類似性のある
豊田市内の商業地事例から求められており、市場動向を反映した価格である。一方、収益価格は、土地の価格に見合っ
た賃料形成がされておらず低く試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、ま
た、代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊田 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    271,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.4]		 [100.0]
100		 350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    338,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊田市中心部の商業地は、建築費の高騰や金
融政策の影響等の懸念はあるものの、土地に
対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向に
ある。

豊田市駅に近い商業地域で駅周辺の整備計画
が進行中である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０７
３７
-537		 豊田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b Ａ豊田０７
３７
-538		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
c Ａ豊田０８
３７
-2		 豊田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
南5.7m、角地
商業

(90,400)
d Ａ豊田０７
３６
-524		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
434,944  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
448,862 		 100
[  93.0]
482,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
483,000 
b (　           ) 
249,848  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
257,343 		 100
[  78.1]
329,504 
330,000 
c (　           ) 
231,813  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
226,956 		 100
[  78.4]
289,485 
289,000 
d (　           ) 
286,402  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
299,004 		 100
[  74.5]
401,348 
401,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    352,000 円／㎡]  



豊田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,337,104 
8,196,387 
26,140,717 
24,180,000 
1,960,717 		 （　0.9541）
1,870,720 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     44,540,952 円　　　　（　    155,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 225.10 ＲＣ7 1,491.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   288 ㎡     20.0 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸し）、２～７階は事務所、屋内機械式駐車場４台を想定。使用容積率は地域の標準的容積率である。 ⑦有効率　  80.2 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.10 
43.8 
98.52 
3,500 
344,820 		 10.0  3,448,200 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
225.10 
87.5 
197.03 
2,400 
472,872 		 6.0  2,837,232 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
203.14 
86.2 
175.07 
2,400 
420,168 		 6.0  2,521,008 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
162.88 
82.8 
134.81 
2,400 
323,544 		 6.0  1,941,264 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,491.52 
80.2 
1,196.52 

2,980,020 		 19,259,400 
0 
⑨年額支払賃料      2,980,020 円　×　12ヶ月　＝　      35,760,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,196.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,760,240 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,180,174 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,156,066 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,259,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         181,038 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,337,104 円　　　　（　       119,226 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,860,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,090,087 円  　　　       36,336,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      819,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,682,800 円  　　　　    372,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       372,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       372,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,196,387 円　（　　　　　　        28,460 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 372,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,491.52 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,180,000 円  
（　　　　　        83,958 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,337,104 円      
②総費用 8,196,387 円      
③純収益　①－② 26,140,717 円      
④建物等に帰属する純収益 24,180,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,960,717 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,870,720 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,496 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,540,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     155,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市若宮町一丁目８番１
 1836000397140-0000
2 　豊田市若宮町一丁目８番２
 1836000397141-0000
3 　豊田市若宮町一丁目２１番
 1836000397155-0000
4 　豊田市若宮町一丁目２２番
 1836000397156-0000
5 　
6 　
7 　
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備考