令和8年1月16日　提出 豊田 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -33 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　修一郎   TEL.

鑑定評価額 27,300,000 円  １㎡当たりの価格 75,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市駒場町東８９番３外 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 旧来の農家住宅等が 密集する住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 三河知立 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 三河知立駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市南部郊外の農家住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、先行き不透明感のある地域経済であるものの 、割安感から需要は相応に認められ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市及び隣接市の市街化調整区域における住宅地域である。主たる需要者の属性は地縁的関係を有する 周辺地域の居住者等である。農家住宅等を中心とする住宅地域であり、市街化調整区域であるが熟成度は高い。先行き 不透明感のある地域経済の下、不動産市場の堅調さは弱まっているが、割安感などから相応の需要が認められる。需要 の中心となる価格帯は、規模が様々であるため総額価格帯としては見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅を主とする市街化調整区域内の住宅地域で、自己居住用目的を主とし、賃貸市場は未成熟であるた め収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する市街化調整区域の住宅の取引事例から 比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から、比準価格を妥当と判 断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 75,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動は比較的安定しているが、地域経済 の中長期的な見通しは複雑であり、二極化が より鮮明になっている状況である。 市南部郊外の熟成度の高い農家住宅地域で、 駅が移設された影響もあり、地価の堅調さは 保たれている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％