令和8年1月15日　提出 豊田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -21 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　水野　昌弘   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 97,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市古瀬間町坂能瀬１１４番１４５ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 豊田市 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 豊田市駅東方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅等が建ち並んでいる市街化調整区域内の住宅団地内の地域であり、当面は現状程度で推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市及び隣接市の概ね市街化調整区域内の住宅地の圏域である。需要者の中心は西三河地区の居住者で 、市街化調整区域であることから地縁・血縁者が多くを占めていたが、製造業就業者向けの需要拡大を受けて地元業者 ・パワービルダーによるミニ開発も増えてきており、市街化区域の住宅地との代替性も見られるようになってきている 。土地は概ね１０００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣にアパート等は見受けられず、ほぼ自用の住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引の中心も自用の住宅又は住宅用地 である。対象地が市街化調整区域の団地の為収益価格を断念したが、当該地域では投資採算性を指向する収益性より居 住性・資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格の断念は特に問題ない。よって、価格形成を反映する比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [141.8] [100.0] 100 98,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車生産が堅調であり住宅需要は高いが、 市街化区域では供給が追い付いていない。市 街化調整区域での開発が増えてきている。 市街化調整区域内の開発団地。やや古さが出 てきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％