令和8年1月15日　提出 豊田 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -18 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　加古　路博   TEL.

鑑定評価額 35,000,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市神池町２丁目１２３６番１１５ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 豊田市 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 豊田市駅東方 3.8km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 矢作川以東において中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域の特性に影響を与える要因は見受けられず 、当面は現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市の住宅地域のうち、矢作川以東に広がる住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の基幹産 業である自動車関連企業従業員等であるが、隣接市等からの需要も認められる。近隣地域は、最寄駅や市中心部からや や遠く交通利便性に劣るが、区画整然とした良好な住環境を保持しており、住宅需要は概ね堅調で地価は上昇傾向で推 移している。土地は３０００万円台半ば、新築建売住宅は４５００～５０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の取引を中心に規範性の高い取引事例を収集することができたため、これら取引事例から求めた比準価格 の信頼性は高い。収益価格については、賃貸事業の想定が現実的ではなく、収益性に基づいた価格形成がなされる傾向 は低く、取引実態にも合致しないと判断されるため、試算しなかった。以上から、最近の経済情勢、不動産市場の動向 等にも留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊田 -12                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の通商政策、物価動向、金融資本市場等 の変動要因がある中、自動車産業中心の地域 経済は堅調で、市内の不動産市場も上昇傾向 で推移している。 最寄駅から遠く、交通利便性に劣っているが 、良好な住環境を備えた既に熟成した住宅地 域である。住宅地需要は概ね堅調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.7 ％