令和8年1月16日　提出 刈谷 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 9-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　石脇　雄生   TEL.

鑑定評価額 860,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市今岡町西吹戸１番１外 ②地積 　(㎡) 9,894   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.5:1 工場 大中規模工場、倉庫 等の建ち並ぶ内陸型 工業団地 南東8m市道、北東側道 水道、ガス 一ツ木 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   280 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 一ツ木 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 製造業を中心とする熟成した工業団地内に存する。自動車関連企業を中心に工業団地の需要が高まっており、国 道１号に近接していることから当面は安定的に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西三河地域を中心とする工業地域と把握した。需要の中心は、製造及び加工業、物流業等を営む法人で ある。近隣地域は国道１号へ近接する熟成した工業団地であり、伊勢湾岸自動車道、大手自動車関連企業本社工場等へ のアクセスも良く、需要の強い地域であるため、地価は上昇傾向にある。画地規模等によって取引総額は大きく異なる ため、市場での需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格を得た。なお、収益価格は、規模が大きく賃貸を想定することは現実的ではなく、収益資料の収 集も困難であることから、試算できなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており 、当地域の市場実態を如実に反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、比準価格を以って妥当と判断し、単価と 総額の関連性等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は底堅さを保つ一方、物価動向や 金利水準の変化、海外経済の先行きが地価形 成に与える影響を慎重に見極める局面にある 。 熟成した工業団地であるが、自動車関連事業 者を中心とした強い用地需要に比し、内陸部 の供給量は少なく、地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動がない 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％