令和8年1月16日　提出 碧南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -11 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市前浜町５丁目８８番外 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に小 工場等も建ち並ぶ住 宅地域 南東5.7m市道 水道、下水 碧南 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．７ｍ市道 交通 施設 碧南駅南方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 碧南市南部に位置する農家住宅、作業所等が見られる地域であり、特別の変動要因はなく、当面は現状を維持す るものと予測される。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は碧南市及びその周辺市の住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有する個人であると考えられる。 市街化調整区域内の取引は少なく需給関係はやや低調であり、水害リスクも考慮する必要があり、地価は概ね横ばい傾 向で推移している。取引市場の中心となる価格帯は、規模の大小等により幅があるが、土地の総額は１，０００万円～ １，５００万円程度、新築戸建物件は殆どないため建物付きの価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象基準地の属する地域は農家住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引 価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。 一方、市街化調整区域で賃貸需要が見込めないため、収益価格は試算しなかった。以上より、市場の実態を反映した比 準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,100 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [117.6] [100.0] 100 38,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連企業の業績が好調で、地価は堅調 に推移しているが、建築費の高騰、長期金利 の上昇など不動産市況への影響を注視する必 要がある。 市街化調整区域の既成住宅地域であり、特に 目立った変化はなく、地価は横ばい傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％