令和8年1月16日　提出 豊川 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 9-2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行   TEL.

鑑定評価額 613,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市本野ケ原２丁目８８番外 ②地積 　(㎡) 9,603   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 台形 2:1 倉庫 Ｓ4 大規模配送センター の多いＩＣに近い工 業地域 南東16m市道、四方路 水道、下水 豊川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 豊川駅北東方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 東名豊川ＩＣの近くに大手物流企業等が集積する流通業務地で、地域内では最新の多機能型施設等への建替えに よる地域貢献もあって、地価水準は当面堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊川市を中心に東三河全般の工業地域である。需要者は、地元に拠点を置く中堅企業のほか全国規 模の大手企業等である。当市における製造業、物流業等を中心とした工業用地の需要は底堅いものの、現在供給されて いる臨海部は残り僅かとなり、新たに昨年全面開通した国道２３号名豊道路のＩＣ周辺での整備工事、計画検討が進め られている。圏内の取引は画地規模等により総額はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、自社倉庫等を主体とした流通業務地域で、賃貸市場は未成熟であり、適切な賃貸事例の収集が困難なため収 益還元法は非適用とした。比準価格は、同一需給圏内にて現実に成立した取引事例から試算したもので、市場性を反映 した実証的な価格と言える。従って、比準価格を採用し、規準とした代表標準地のほか県内に所在する同種別の標準地 等との広域的な価格バランスも検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 81.6] [103.0] 100 63,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流業界では業務の効率化を図る設備投資が 進む中、ガソリン暫定税率廃止に伴う業績向 上の期待感も在って、関連土地需要は依然底 堅い状況である。 東名豊川ＩＣに近い物流拠点で、地域内では ロジスティクスセンター等への建替えが実施 される等、地価はやや強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％