令和8年1月16日　提出 豊川 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 9-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹中　成仁   TEL.

鑑定評価額 215,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市穂ノ原２丁目１番８外 ②地積 　(㎡) 4,568   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業地域 南10m市道 水道、下水 諏訪町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 諏訪町駅北西方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型工業地域であり、今後も地域特性は現状のまま推移していくものと予測する。関連産業や幹線道路との位 置関係が良好なため、地価は強含みで推移しているが、物価上昇及び金利の動向等に注意が必要である。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として東三河の内陸型工業地域である。需要者は大手製造業等の下請けを主体とする中小企業或いは運 送業者等が中心である。内陸型工業団地として東三河では有数であり、交通アクセスに優れ、工場集積度も高いため、 不動産需要は堅調で、地価は強含みで推移している。取引規模によるばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯の把 握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場が建ち並ぶ内陸型工業地域であり、貸工場或いは倉庫等の賃貸物件も殆どなく、賃貸市場が未成熟であり、 賃料水準の把握も困難であることから、収益価格は試算しなかった。不動産取引は自己使用目的の売買が中心であり、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる地域であるため、市場動向を反映し実証性に優る 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 46,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊川市において、人口はやや減少傾向、世帯 数は増加傾向にある。不動産の取引件数は増 加傾向であり、不動産取引は全般に底堅い動 きをしている。 内陸型の工業団地に位置する中小工業地域で あり、工業地に対する需要は堅調で、地価は 上昇して推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％