令和8年1月16日　提出 豊川 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -28 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹中　成仁   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市大橋町２丁目５６番 ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に小工 場等が見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 豊川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 豊川駅北東方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 東名高速道路豊川インターチェンジに近い区画整理済の混在住宅地域であり、周辺の空地には住宅が増加してい くものと予測する。地価は概ね横這いで推移しているが、物価上昇及び金利の動向等に注意が必要である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ飯田線及び名鉄豊川線沿線に位置する豊川市内の住宅地域である。需要者は市内に在住する１次取得 者層及び買い替え層が中心で、一部隣接市等からの転入者も見られる。街区の整った住宅地域であり、不動産需要は安 定しており、地価は概ね横這いで推移している。土地は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００ ～３，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、小工場等が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、経済合理的観点から経 営が可能となる共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。居住性及び快適性が重視される住宅地域で あり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格形成されることが一般的であることから、市場動向を反 映し実証性に優る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [129.3] [100.0] 100 67,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊川市において、人口はやや減少傾向、世帯 数は増加傾向にある。不動産の取引件数は増 加傾向であり、不動産取引は全般に底堅い動 きをしている。 主要地方道背後に位置する区画整然とした混 在住宅地域であり、住宅地に対する需要は安 定しており、地価は概ね横這いで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％