令和8年1月16日　提出 豊川 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -27 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市御津町上佐脇屋敷４１番 ②地積 　(㎡) 463   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｓ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 南東6.5m県道、背面道 水道、下水 小田渕 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 小田渕駅西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は旧来からの農家集落地域であり、当面は現状を維持していくものと見込まれる。周辺には全面開通した 国道２３号ＩＣや整備中の白鳥工業団地が所在する等、今後の地価水準は下げ止まりでの推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊川市の市街化調整区域内に形成された住宅地域一円である。需要者は、地縁的選好性を有する一 次取得者層が中心と見込まれる。当地域は、調区内の旧態依然とした農家集落地域で、土地は需給共に低調な推移にあ るが、近在する国道２３号ＩＣに隣接して新たな工業団地整備が検討されているなど、周辺土地需要への期待感も伺え る地域である。圏内の取引は総額にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、市街化調整区域内に在って、貸家等は皆無な賃貸借市場が未成熟な地域であるため収益還元法は適用しなか った。比準価格は現実に成立した取引事例に基づくもので、居住の快適性・利便性が重視される住宅地の市場性を反映 した実証的な価格であり、その説得力は高いと判断される。ここでは代表標準地との均衡、単価と総額の関連等も検討 の上、比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 80.0] [101.0] 100 40,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は、ここ最近は横這い傾向。景気 の先行き不透明感は懸念されるが、地域経済 の緩やかな回復を受け、不動産市場は概ね堅 調な推移である。 利用状況に殆ど変化はないが、昨春に全面開 通した名豊道路の豊川為当ＩＣ周辺地域の土 地需要への期待感もあって、地価は安定基調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％