鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
豊川 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊川 -12

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　市川　隆治

TEL.

鑑定評価額

31,900,000 円

１㎡当たりの価格

105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊川市萩山町３丁目４５番				②地積　(㎡)	304 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	諏訪町 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

諏訪町駅西方

600m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成度の高い住宅地域として、地域の利用状況に特段の変化は見られない。利便性に優れる区画整然とした環境
が選好され、需給動向は概ね均衡状態を維持すると予測した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名鉄豊川線諏訪町駅及び稲荷口駅周辺に形成された住宅地域。需要者の中心は、豊川市に居住する３０か
ら４０代の１次取得者である。建築費の上昇が懸念材料であるが、利便性に優れる立地条件が選好され地価は概ね横ば
い傾向で推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地が総額で１５００万円～３０００万円程度で幅が見
られ、土地建物の総額では３５００万円～４５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の取引価格から求めた実証的な価格である。収益価格は賃貸用共同住宅の建築を想定したが、建築費の
高騰等により、比準価格に対し低位となった。市場の取引は自己用を目的とする個人が中心のため、比準価格が市場参
加者の視点に合致する。よって本件では、収益価格は参考に比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊川 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 98,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.0]

[102.0]
100

105,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は微減傾向にあるが、減少率は県
全体よりも低位に留まっている。高齢化率は
県全体よりやや高く、緩やかに上昇している
。

周辺の土地利用状況に特段の変化は見られず
、需給動向は概ね均衡している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊川 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊川０７４０ -502	豊川市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ａ豊川０８３５ -15	豊川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西4m、角地		準工特別用途地区 (60,200)
c	Ａ豊川０８３９ -14	豊川市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	Ａ豊川０８３７ -3	豊川市		建付地	（　）	長方形	北4.5m私道、中間画地		１住居 (60,180)
e	Ａ豊川０８４０ -10	豊川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,205	100 [ 101.0]	107,134	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 122,521	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	111,080	100 [ 94.0]	118,170		121,000
c	(　 ) 94,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	97,588	100 [ 95.1]	102,616		105,000
d	(　 ) 94,146	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	97,058	100 [ 98.8]	98,237		100,000
e	(　 ) 89,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	105,324	100 [ 94.7]	111,219		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

豊川 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,103,576	920,938	3,182,638	2,953,950	228,688	（　0.9725） 222,399	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,942,200 円　　　　（　 16,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.84	ＬＳ2	261.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	304 ㎡	13.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	130.84	100.0	130.84	1,291	168,914	2.0	337,828
							1.0	168,914
～

～

～

～

計		261.68	100.0	261.68		337,828		675,656
								337,828

⑨年額支払賃料	337,828 円　×　12ヶ月　＝　 4,053,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 261.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,053,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 209,897 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,988,039 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	675,656 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,419 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 337,828 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 109,118 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,103,576 円　　　　（　 13,499 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,291 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	209,500 円	41,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	125,938 円	4,197,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 427,300 円	41,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 920,938 円　（　　　　　　 3,029 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 261.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,953,950 円（　　　　　 9,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,103,576 円
②総費用	920,938 円
③純収益　①－②	3,182,638 円
④建物等に帰属する純収益	2,953,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	228,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	222,399 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,942,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊川 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊川市萩山町三丁目４５番	1840000184374-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
豊川 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊川 -12

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　竹中　成仁

TEL.

鑑定評価額

31,900,000 円

１㎡当たりの価格

105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊川市萩山町３丁目４５番				②地積　(㎡)	304 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	諏訪町 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

諏訪町駅西方

600m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部の利便性に優る住宅地域であり、今後も地域特性は現状のまま推移していくものと予測する。地価は概
ね横這いで推移しているが、物価上昇及び金利の動向等に注意が必要である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として名鉄豊川線沿線に位置する豊川市内の住宅地域である。需要者は市内に在住する１次取得者層及
び買い替え層が中心で、一部隣接市等からの転入者も見られる。最寄駅から徒歩圏内の街区の整った住宅地域であり、
不動産需要は安定しており、地価は概ね横這いで推移している。土地は１，５００～２，０００万円程度、新築戸建住
宅は３，０００～４，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、自己使用目的の住宅用地の取引が中心であ
り、共同住宅等の賃貸目的での取引は少なく、収益性よりも居住性及び快適性が重視され価格形成される地域であるた
め、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊川 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 98,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.0]

[102.0]
100

105,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊川市において、人口はやや減少傾向、世帯
数は増加傾向にある。不動産の取引件数は増
加傾向であり、不動産取引は全般に底堅い動
きをしている。

諏訪町駅に近い一般住宅を中心とする住宅地
域であり、住宅地に対する需要は安定してお
り、地価は概ね横這いで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊川 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊川０７３７ -514	豊川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
b	Ａ豊川０７３７ -527	豊川市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
c	Ａ豊川０７４０ -506	豊川市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ豊川０８４６ -15	豊川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,273	100 [ 83.7]	101,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 78,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 89.8]	92,201	100 [ 90.2]	102,218		104,000
c	(　 ) 94,830	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	90,314	100 [ 83.5]	108,160		110,000
d	(　 ) 90,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	85,832	100 [ 83.5]	102,793		105,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

豊川 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,176,034	930,938	3,245,096	2,968,050	277,046	（　0.9725） 269,427	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,987,267 円　　　　（　 19,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.84	ＬＳ2	261.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	304 ㎡	13.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階住宅…ファミリータイプ、平均専有面積約６５㎡　平面駐車場４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を想定しため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	130.84	100.0	130.84	1,360	177,942	1.0	177,942
							1.0	177,942
～

～

～

～

計		261.68	100.0	261.68		355,884		355,884
								355,884

⑨年額支払賃料	355,884 円　×　12ヶ月　＝　 4,270,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 261.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,270,608 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 353,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,061,439 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	355,884 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 355,884 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 111,321 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,176,034 円　　　　（　 13,737 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,500 円	42,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,438 円	4,414,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 429,400 円	42,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,100 円	42,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,100 円	42,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 930,938 円　（　　　　　　 3,062 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,100,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 261.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,968,050 円（　　　　　 9,763 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,176,034 円
②総費用	930,938 円
③純収益　①－②	3,245,096 円
④建物等に帰属する純収益	2,968,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	277,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 886 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,987,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊川 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊川市萩山町三丁目４５番	1840000184374-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考