令和8年1月16日　提出 豊川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -6 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　穂坂　文雄   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市御津町広石日暮２２番１２ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅を 中心とする住宅地域 西4m市道 水道、下水 愛知御津 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 愛知御津駅北方 800m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状のまま 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊川市の外延部における市街化区域に存する住宅地域である。需要者の中心は、地元の東三河に生 活の拠点を置く一次取得者が主である。市場における需給動向は、人口減少の傾向があるものの、駅徒歩圏内で旧御津 町市街地における良好な住環境等から需給バランスが均衡しており、地価水準は概ね横ばい傾向にあるものと思料する 。需要の中心となる価格帯としては、土地で１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する地域は、愛知御津駅の北方約８００ｍに位置した住宅地域である。又、その需要者は、主に自己使 用目的の一次取得者であり、対象標準地の画地規模が小さく、経済合理性を有する収益不動産の想定が不合理であるこ とから収益還元法を非適用とした。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映 している比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [120.8] [100.0] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊川市は愛知県の南東における交通の要衝と して発展し、近年人口は微減傾向にあるが、 不動産市場においては二極化が顕在化しつつ ある。 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であ り、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％