令和8年1月16日　提出 春日井 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -8 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　三和　正真   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市上条町７丁目９番２ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 春日井 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 春日井駅南方 850m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ春日井駅徒歩圏の住宅地域であるが、街区整備はやや遅れている。今後も当面は現状を維持しつつ、徐々に 住宅地としての熟成度が高まっていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央本線各駅を最寄りとする春日井市中西部の住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する市内 在住者であるが、建売住宅等では周辺市町からの転入も見受けられる。近隣地域付近はＪＲ春日井駅より徒歩圏内であ るが、街区整備の遅れから狭小街路が多く、価格水準は抑制的である。中心価格帯は、標準画地を前提に土地のみで１ ３百万～１７百万円程度であるのに対し、新築分譲戸建の相場は総額２９百万～３８百万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は立地や画地条件が類似する周辺住宅地域の事例に基づき試算し、実証的かつ客観的な価格が求められた。一 方、標準地の規模・形状等を踏まえると、経済合理性を有する賃貸物件の想定は困難と判断し、収益価格は試算しなか った。近隣地域付近は自用目的の取引が中心であり、需要者は主に市場性に着目して取引意思を決定をすると考えられ るので、本件では比準価格に基づき、昨今の実勢相場等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は北東部を中心に減少。法改正の影 響で建築着工は減少。取引件数は昨年比増加 し、金利上昇等が懸念される中でも価格は横 ばい～やや上昇。 ＪＲ春日井駅徒歩圏の住宅地域であるが、街 区整備の遅れから狭小街路が多く、全体的に やや雑然としている。その他特段の変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％