令和8年1月16日　提出 半田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 9-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利   TEL.

鑑定評価額 1,740,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市州の崎町２番１２外 ②地積 　(㎡) 68,088   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別工業地区 不整形 1:1 工場 大規模工場、倉庫等 の混在する工業地域 南西12m市道、背面道 水道 亀崎 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 240.0 ｍ、奥行　約　　 290.0 ｍ、規模　　    70,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 亀崎駅北東方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の大工場地域であり、地域に動きはない。地域性は今後も現状維持。地価は上昇傾向で推移すると予測す る。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大工場地が存する県内工業地域一円である。需要者は鉄鋼、自動車関連の大手製造業者が中心となる。衣 浦港に近接し、高速道路へのアクセスも良好、自動車関連企業が集積する西三河方面にも近いことから、物流効率に優 れる大工場地として安定した需要を有する。県全体で大工場地の地価は上昇傾向にあり、高値取引も散見されることか ら、当地域に割安感が出始めている。中心価格帯は規模による差が大きく、一定の傾向を見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い工業地事例から試算しており、市場の実勢を反映する。自社利用を標準とする大工場地は類似 物件の取引価格が重視され、比準価格の説得力は高い。一方、収益価格は大工場の賃貸想定が現実的でないため非適用 とした。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [105.8] 100 100 [101.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内製造業は安定を取り戻し、工業用地需要 は堅調。企業誘致目的の新規供給も多く、市 場は活発に動いている。 地域要因に特段の変動はないが、県全体で大 工業地の地価が上昇傾向にあり、当地域に割 安感が出てきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％