鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
半田 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

半田 5-7

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　小森　洋志

TEL.

鑑定評価額

693,000,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	半田市青山１丁目１番１外				②地積　(㎡)	5,876 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (90,300)
	1:1.5	店舗ＲＣ3F1B	低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西22m県道、四方路	水道、ガス、下水	青山 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 63.0 ｍ、奥行　約　　 87.0 ｍ、規模　　 5,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

青山駅北方

180m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近接する幹線道路沿いの商業地域で、特段の大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと
予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は半田市及び周辺市町における幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は半田市内の
事業者及び圏外の事業者等も見られる。最寄駅からの距離や背後地の状態等により土地需要が堅調に推移している。需
要の中心価格帯は、近隣地域及びその周辺においては取引事例が少なく、業種や規模により異なるため見出しにくい状
況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は賃貸市場が未
成熟で地価に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格に比し低位に求められた。したがって、本件では市場
性を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考慮の上、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通
りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　半田 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,300 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[ 88.8]

[105.0]
100

118,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は物価上昇の継続、米国の通商政策の影
響がみられるものの、各種政策の効果が緩や
かな回復を支えることが期待され、不動産市
況は堅調である。

幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に特段
の変動は認められないものの、地価は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

半田 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０７０８ -521	半田市		更地	（　）	台形	北20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ａ半田０８０８ -25	半田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	Ａ半田０８１０ -28	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		２中専 (60,200)
d	Ａ半田０７１０ -9	半田市		更地	（　）	不整形	北東12m市道、南東12m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
e	Ａ半田０７０８ -7	半田市		建付地	（　）	長方形	北14m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,067	100 [ 59.1]	118,557	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 101,897	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,897	100 [ 85.7]	118,900		125,000
c	(　 ) 88,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	97,778	100 [ 80.8]	121,012		127,000
d	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 79.8]	75,815	100 [ 66.0]	114,871		121,000
e	(　 ) 80,729	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,729	100 [ 69.0]	116,999		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

半田 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,569,762	15,006,700	50,563,062	33,088,000	17,475,062	（　0.9728） 16,999,740	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	386,357,727 円　　　　（　 65,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,450.00	Ｓ1	2,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	5,876 ㎡	63.0 m x 87.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平屋店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	2,450.00	100.0	2,450.00	2,300	5,635,000	3.0	16,905,000
							3.0	16,905,000
～

～

～

～

計		2,450.00	100.0	2,450.00		5,635,000		16,905,000
								16,905,000

⑨年額支払賃料	5,635,000 円　×　12ヶ月　＝　 67,620,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,620,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,409,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,210,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,905,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 155,526 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,905,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,203,836 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,569,762 円　　　　（　 11,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,424 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

半田 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,350,000 円	470,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,028,600 円	67,620,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,693,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,995,000 円	470,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	470,000 円	470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	470,000 円	470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,006,700 円　（　　　　　　 2,554 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	470,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 2,450.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,088,000 円（　　　　　 5,631 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,569,762 円
②総費用	15,006,700 円
③純収益　①－②	50,563,062 円
④建物等に帰属する純収益	33,088,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,475,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,999,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,893 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 386,357,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

半田 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	半田市青山一丁目１番１	1802000128176-0000
2	半田市青山一丁目１番２	1802000128177-0000
3	半田市青山一丁目１番３	1802000128178-0000
4	半田市青山一丁目１番４	1802000128179-0000
5	半田市青山一丁目１番５	1802000128180-0000
6	半田市青山一丁目１番６	1802000128181-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
半田 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

半田 5-7

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　藤本　哲太郎

TEL.

鑑定評価額

699,000,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	半田市青山１丁目１番１外				②地積　(㎡)	5,876 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (90,300)
	1:1.5	店舗ＲＣ3F1B	低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西22m県道、四方路	水道、ガス、下水	青山 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 63.0 ｍ、奥行　約　　 87.0 ｍ、規模　　 5,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

青山駅北方

180m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

青山駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、周辺の店舗集積や人流も充実しており、需要は堅調であることか
ら今後も現状を維持するものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は半田市及び周辺市町の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は半田市内の中小法
人若しくは各地に店舗を展開する法人企業等と考えられる。近隣地域は青山駅に近い幹線道路沿いに低層店舗等が建ち
並ぶ路線商業地域であり、県道背後の人口密集度も高く、堅調な不動産需要を背景に地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域界隈での取引は業種や規模等により総額がまちまちであり、中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域の商業地の取引自体が少ない中で、半田市内全域に範囲を広げ取引事例を収集したところ信頼性のある取引事
例を収集し得た。一方、賃貸市場は未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はか
なり低位に求められた。よって、本評価では現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、収益価格は参考に留
め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　半田 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,300 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[ 88.3]

[105.0]
100

119,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地の需要はロードサイド店舗需要等を中
心に堅調さを取り戻しているが、不動産取得
による出店はあまり見られず、発展性に不透
明感もある。

青山駅に近い路線商業地域であり、不動産市
場は安定しており、地価は上昇傾向にある。

四方路であることが競走面で有利であるが、
個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

半田 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０７０８ -521	半田市		更地	（　）	台形	北20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ａ半田０８０８ -25	半田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	Ａ半田０８１０ -21	半田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西15m市道、東4.4m、北東4m、三方路		１住居 (70,200)
d	Ａ半田０８０８ -19	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、南東8m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,067	100 [ 59.1]	118,557	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 101,897	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,897	100 [ 88.4]	115,268		121,000
c	(　 ) 65,462	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.4]	66,526	100 [ 58.5]	113,720		119,000
d	(　 ) 60,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	57,647	100 [ 55.0]	104,813		110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

半田 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街化しつつある地域内に位置しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,971,081	16,392,030	48,579,051	32,593,200	15,985,851	（　0.9742） 15,573,416	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	353,941,273 円　　　　（　 60,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,450.00	Ｓ1	2,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	5,876 ㎡	63.0 m x 87.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	2,450.00	100.0	2,450.00	2,279	5,583,550	3.0	16,750,650
							3.0	16,750,650
～

～

～

～

計		2,450.00	100.0	2,450.00		5,583,550		16,750,650
								16,750,650

⑨年額支払賃料	5,583,550 円　×　12ヶ月　＝　 67,002,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,002,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,360,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,642,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,750,650 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 154,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,750,650 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,174,583 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,971,081 円　　　　（　 11,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,402 円/㎡　月額支払賃料（　 2,279 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

半田 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,355,000 円	471,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,350,130 円	67,002,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,741,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,003,500 円	471,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	471,000 円	471,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	471,000 円	471,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,392,030 円　（　　　　　　 2,790 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	471,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 2,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,593,200 円（　　　　　 5,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,971,081 円
②総費用	16,392,030 円
③純収益　①－②	48,579,051 円
④建物等に帰属する純収益	32,593,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,985,851 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,573,416 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,650 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 353,941,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

半田 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	半田市青山一丁目１番１	1802000128176-0000
2	半田市青山一丁目１番２	1802000128177-0000
3	半田市青山一丁目１番３	1802000128178-0000
4	半田市青山一丁目１番４	1802000128179-0000
5	半田市青山一丁目１番５	1802000128180-0000
6	半田市青山一丁目１番６	1802000128181-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考